BEŞ YILDIZLI OTEL YATIRIMI FİZİBİLİTE RAPORU

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ

İçindekiler

1. 2.

GİRİŞ ……………………………………………………………………………………………………………………………… 1

TURİZM ………………………………………………………………………………………………………………………….. 2

2.1. Dünya’da Turizm………………………………………………………………………………………………………. 2
2.2. Türkiye’de Turizm …………………………………………………………………………………………………….. 6
2.3. Kapadokya’da Turizm ……………………………………………………………………………………………… 13
1. 2.3.1. Kapadokya Dünya Mirası Alanı ………………………………………………………………………….. 13
2. 2.3.2. Kapadokya Bölgesi’nde Turizm Çeşitliliği ……………………………………………………………. 14
3. 2.3.3. Kapadokya Bölgesi’nde Konaklama……………………………………………………………………. 19
4. 2.3.4. Kapadokya Bölgesi’nin Tanıtımı…………………………………………………………………………. 23
5. 2.3.5. Kapadokya Bölgesine Ulaşım…………………………………………………………………………….. 25

BEŞ YILDIZLI OTEL YATIRIMI FİZİBİLİTESİ …………………………………………………………………………… 27

3.1. Yatırımla İlgili Genel Bilgiler……………………………………………………………………………………… 27

3.1.1. Yatırımın Cinsi …………………………………………………………………………………………………. 27
3.1.2. Yatırım Yeri …………………………………………………………………………………………………….. 30
3.1.3. Yatırım Süresi………………………………………………………………………………………………….. 34

3.2. Yatırım Kalemi Hesabı ve Yıllara Dağılımı …………………………………………………………………… 34

3.2.1. Arsa Yatırımı …………………………………………………………………………………………………… 34
3.2.2. Etüd ve Proje Giderleri …………………………………………………………………………………….. 34
3.2.3. Teknik Yardım ve Lisans Gideri ………………………………………………………………………….. 35
3.2.4. İnşaat İşleri …………………………………………………………………………………………………….. 35
3.2.5. Makine, Donatım ve Tefrişat Giderleri ……………………………………………………………….. 36
3.2.6. Montaj Giderleri ……………………………………………………………………………………………… 36
3.2.7. Genel Giderler ………………………………………………………………………………………………… 36
3.2.8. Taşıt ve Demirbaş Giderleri ………………………………………………………………………………. 36
3.2.9. Beklenmeyen Giderler……………………………………………………………………………………… 37
3.2.10. İşletme Sermayesi Yatırımı ……………………………………………………………………………….. 37

3.3. Tam
3.4. Tam
3.5. Tesisin Faydalı Ömrü ve Hurda Değeri ………………………………………………………………………. 43
3.6. Mali İnceleme ve Değerlendirme ……………………………………………………………………………… 43

Kapasitede İşletme Gelirleri ……………………………………………………………………………… 38 Kapasitede İşletme Giderleri …………………………………………………………………………….. 41

3.6.1. Finansman İhtiyacı ve Kaynakları ………………………………………………………………………. 43
3.6.2. Yabancı Kaynaklar……………………………………………………………………………………………. 43
3.6.3. İndirgenmiş Nakit Akım Tablosu………………………………………………………………………… 48

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa i

KAPADOKYA BÖLGESİ’NDE YATIRIMCILARA SAĞLANAN DESTEKLER …………………………………….. 52

4.1. Ekonomi Bakanlığı Destekleri …………………………………………………………………………………… 52
4.2. Ahiler Kalkınma Ajansı Destekleri……………………………………………………………………………… 57
4.3. Tarım ve Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumu Destekleri………………………………………….. 58
4.4. Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeleri Geliştirme ve Destekleme İdaresi Başkanlığı (KOSGEB)

Destekleri…………………………………………………………………………………………………………………………. 58

KAYNAKLAR ………………………………………………………………………………………………………………….. 59

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa ii

Şekiller Listesi

Şekil – 1: Dünya Genelinde Yıllara Göre Turist Hareketliliği (UNWTO, 2014) ……………………………… 2 Şekil – 2: Turist Sayısı Bakımından Kıtalarda Gerçekleşen Değişim (UNWTO, 2014) ……………………. 3 Şekil – 3: Bölgelere Göre Turist Dağılımı (UNWTO, 2014)…………………………………………………………. 4 Şekil – 4: En fazla ziyaret edilen ülkeler listesi (UNWTO, 2013)………………………………………………….. 5 Şekil – 5: En fazla turizm geliri elde eden ülkeler listesi (UNWTO, 2013) …………………………………….. 5 Şekil – 6: Milliyetlerine Göre Turizme 2011 ve 2012 Yıllarında En Fazla Para Harcayan Seyahat Severler (UNWTO, 2013) ……………………………………………………………………………………………………….. 6 Şekil – 7: Türkiye’deki Endüstrilerin GSYİH ve İstihdama Olan Katkıları (TYDTA, 2014) …………….. 8 Şekil – 8: Türkiye’deki Endüstrilerin GSYİH ve İstihdama Olan Katkıları (TYDTA, 2014) …………… 10 Şekil – 9: Yıllara Göre Müze ve Örenyerleri Ziyaretçi Sayıları (KTB, 2014)………………………………… 10 Şekil – 10: Ülkemizde En Fazla Ziyaret Edilen İlk On Müze (KTB, 2014)…………………………………… 11 Şekil – 11: Ülkemizde En Fazla Ziyaret Edilen İlk On Örenyeri (KTB, 2014)………………………………. 11 Şekil – 12: Ülkemizi En Fazla Ziyaret Eden Ülke Vatandaşları (TÜİK, 2014)………………………………. 12 Şekil – 13: Kapadokya Dünya Mirası Alanı İçerisinde Yer Alan Yerleşimler (UNESCO, 2009) …….. 14 Şekil – 14: Temsili Yeraltı Şehri Çizimi (Okuyucu, 2008)………………………………………………………….. 16 Şekil – 15: Kapadokya’yı Ziyaret Eden Turistlerin Milliyetlerine Göre Dağılımı (TÜİK, 2014) ……… 20 Şekil – 16: Kapadokya Bölgesi ile Ülkemizi Ziyaret Eden Turistlerin Eğitim Durumlarına Göre Kıyaslanması (TÜİK, 2014) …………………………………………………………………………………………………… 21 Şekil – 17: Yıllara Göre Kapadokya Bölgesi’ndeki Konaklama Tesislerinin Doluluk Oranları (KTB, 2014)…………………………………………………………………………………………………………………………………… 23 Şekil – 18: Organizasyon Şeması…………………………………………………………………………………………….. 29 Şekil – 19: Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası (Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı, 2015)…………………………………………………………………………………………………………………………………… 31 Şekil – 20: Yıllara Göre Nevşehir’in Temel İşgücü Göstergeleri (TÜİK, 2015)…………………………….. 32 Şekil – 21: Yatırım Termin Planı …………………………………………………………………………………………….. 34 Şekil – 22: Teşvik Uygulamaları Açısından İllerin Bölgesel Dağımı……………………………………………. 52 Şekil – 23: Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri ……………………………………………………….. 53

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa iii

Tablolar Listesi

Tablo – 1: Ülkemizdeki Sit Alanlarının Dağılımı (KTB, 2014) …………………………………………………….. 6 Tablo – 2: Tescilli Taşınmazların Dağılımı (KTB, 2014)……………………………………………………………… 7 Tablo – 3: UNESCO Dünya Miras Listesinde Yer Alan Varlıklarımız (UNESCO, 2014) ………………… 7 Tablo – 4: Dünyada En Fazla Ziyaret Edilen Müzeler (The Art Newspaper, 2013) ……………………….. 12 Tablo – 5: Ülkemizi Ziyaret Eden Turistlerin Eğitim Durumlarına Göre Dağılımları (TÜİK, 2014) … 21 Tablo – 6: Kapadokya’daki Yatak ve Oda Kapasitelerinin Bölgelere Göre Dağılımı (KTB, 2014) ….. 22 Tablo – 7: Kapadokya Bölgesi’nin Tanıtımı İçin Katılım Sağlanan Fuarlar ………………………………….. 24 Tablo – 8: Otelin Oda Sayısı ve Büyüklüğü Dağılımı ………………………………………………………………… 27 Tablo – 9: Mustafapaşa’nın Önemli Bazı Noktalara Uzaklığı ……………………………………………………… 31 Tablo – 10: Mustafapaşa Jeotermal Akışkanının Özellikleri ……………………………………………………….. 33 Tablo – 11: Kapalı Alan Dağılımı……………………………………………………………………………………………. 35 Tablo – 12: Toplam Yatırım Gideri …………………………………………………………………………………………. 37 Tablo – 13: Tam Doluluk Oranında Otelin Yıllara Göre Gelir Dağılımı……………………………………….. 40 Tablo – 14: Tam Doluluk Oranında Otelin Yıllara Göre Gider Dağılımı………………………………………. 42 Tablo – 15: Tesisin Faydalı Ömrü ve Hurda Değeri…………………………………………………………………… 43 Tablo – 16: Finansman İhtiyacı ve Kaynakları ………………………………………………………………………….. 43 Tablo – 17: Yatırım Kredisi Bilgileri Özet Tablo ………………………………………………………………………. 44 Tablo – 18: Yatırım Kredisi Sabit Oranlı Dönemsel Ödeme Hesabı …………………………………………….. 44 Tablo – 19: İşletme Kredisi Bilgileri Özet Tablo……………………………………………………………………….. 46 Tablo – 20: İşletme Kredisi Sabit Oranlı Dönemsel Ödeme Hesabı……………………………………………… 46 Tablo – 21: İndirgenmiş Nakit Akım Tablosu …………………………………………………………………………… 48 Tablo – 22: Bölgesel Teşvik Uygulamaları Kapsamında Uygulanacak Vergi İndirimi Oranları ………. 54 Tablo – 23: Gerçekleştirilecek Yatırımlarda Devletin Bölgelere Göre Sağlayacağı Vergi İndirimi Desteği………………………………………………………………………………………………………………………………… 55 Tablo – 24: Bölgesel Teşvik Uygulamaları Kapsamında Desteklenen Yatırımlarda Uygulanan SGK Primi İşveren Hissesi Desteği…………………………………………………………………………………………………. 56 Tablo – 25: Bölgesel Teşvik Uygulamaları Kapsamında Uygulanacak Faiz Desteği………………………. 57

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa iv

Kısaltmalar

GSH: Gayri Safi Hasıla
GSYİH: Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
ICOMOS: Uluslararası Anıtlar ve Sitler Konseyi
IUCN: Uluslararası Doğayı ve Doğal Kaynakları Koruma Birliği KTB: Kültür ve Turizm Bakanlığı
TAKS: Taban Alanı Katsayısı
TUYED: Turizm Yazarları ve Gazetecileri Derneği
TÜİK: Türkiye İstatistik Kurumu
TYDTA: Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı
UNESCO: Birleşmiş Milletler Eğitim, Bilim ve Kültür Kurumu UNWTO: Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü
WTTC: Dünya Turizm ve Seyahat Konseyi

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa v

1. GİRİŞ

Güneş, deniz, kum gibi geleneksel turizm denince akla ilk gelen üç unsur açısından bakıldığında, Akdeniz’de sıradan bir ülke konumunda olan Türkiye, tarih, kültür, sanat, doğal güzellikler, gastronomi, folklor ve insanları söz konusu olduğunda, aynı coğrafyada eşsiz bir üstünlüğe sahiptir. Ancak ülkemiz sahip olduğu bu üstünlükleri yeterince kullanamamakta ve güneş-deniz-kum turizmine ağırlık vermektedir. Bu sebepten ülkemizi ziyaret eden turist sayısı her geçen gün artmasına rağmen turist başına düşen harcama miktarı azalmaktadır. Ayrıca güneş-deniz-kum turizmine ağırlık verilmesi sebebiyle ülkemizdeki birçok bölge turizm gelirlerinden yeterince pay alamamakta ve bölgeler arası kalkınmışlık farkları artmaktadır. Bu sorunların önüne geçilebilmesi amacıyla ilk olarak yapılması gereken kültür turizmine ağırlık verilmesidir. Kültür turizmi denilince ülkemizde ilk akla gelen destinasyonlar İstanbul ile Kapadokya’dır. Ülkemizin en fazla ziyaret edilen 5. destinasyonu olan Kapadokya’ya gerçekleştirilen yatırımlar her geçen gün artmakta ve yakın zamanda yatak kapasitesinin 26.000 adedi bulması beklenmektedir. Kapadokya’ya gerçekleştirilen yatırımlar bölgenin kalkınması için büyük önem arz etmekte olup bu çalışma Kapadokya’da konaklama sektörüne yatırım yapmayı planlayan yatırımcılara yön göstermesi amacıyla hazırlanmıştır. Çalışma kapsamında dünyada, ülkemizde ve bölgedeki turizmin mevcut durumu ile bölgeye 148 odalı, 265 yataklı beş yıldızlı bir otel yapılması durumunda gerçekleşebilecek yaklaşık yatırım tutarı, tam doluluk oranında işletme gelir ve giderleri ve yatırımın mali incelemesi gerçekleştirilmiştir. Bunlara ek olarak çalışma içerisinde Kapadokya’da yatırım yapılması durumunda devlet tarafından sağlanan destekler hakkında da özet bilgilere yer verilmiştir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 1

2. TURİZM

Turizm, yirmi dört saatten az, bir yıldan fazla sürekli kalmama ve gelir elde etmeme koşullarıyla kişilerin tatil, dinlenme, eğlence ve iş gibi amaçlarla sürekli bulundukları çevre dışına seyahat etmeleri ve geçici olarak orada kalmaları olarak tanımlanmaktadır. Latince insanların bir eksen etrafında dönmesi anlamına gelen “tornus” kelimesinin İngilizce, Almanca ve Fransızca gibi yaygın dünya dillerine “tour” şeklinde geçmesi ile türetilmiştir (Yıldız, 2011). Bacasız sanayi olarak da bilinmekte olan turizm başta ekonomi, işletme, sosyoloji, psikoloji, tarih, kültür yönetimi olmak üzere bilimsel uygulamaların birçok değişik dalı ile ilgilidir. Bu sebepten başarılı bir şekilde kurgulanan turizm sektörü bölgeler arası ve bölge içi dengesizlikleri giderici, ülkelerin ödemeler dengesini düzeltici, döviz sağlayıcı, gelir büyütücü, emek yoğun bir sektör olması nedeniyle istihdam sağlayıcı ve işsizliği düşürücü, gençleri ve kadınları öne çıkarıcı ve yerel halkın kültürel değerlere, doğa ve kültür varlıklarına sahip çıkmasını teşvik edici birçok özelliğe sahiptir (Pekin, 2011).

2.1. Dünya’da Turizm

Dünya genelinde turistik faaliyette bulunan kişi sayısı her geçen gün artmaktadır. 2011 yılında dünya genelinde 995 milyon kişi turistik faaliyette bulunurken 2012 yılında yaklaşık %4 artış ile 1.035 milyon kişi, 2013 yılında %5 artış ile 1.087 milyon kişi turistik faaliyette bulunmuştur (UNWTO, 2014).

Şekil – 1: Dünya Genelinde Yıllara Göre Turist Hareketliliği (UNWTO, 2014)

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 2

2013 yılında Avrupa kıtasını ziyaret eden turist sayısı bir önceki yıla kıyasla 29 milyon kişi artış göstermiş olup toplamda 563 milyon turiste ulaşmıştır. Ev sahipliği yaptığı bu sayı ile Avrupa kıtası en fazla turist ağırlayan kıta konumunda bulunmaktadır. 2013 yılında gerçekleşen %5 büyüme 2005-2012 yılları arasında gerçekleşen yıllık %2,5’lik büyümeyi ikiye katlamıştır. Alt bölge olarak incelendiğinde Merkez ve Doğu Avrupa %7, Güney Avrupa %6, Kuzey ve Batı Avrupa ise %4’lük büyüme performansları göstermiştir.

Kıtalar arasında ağırlanan turist sayısı bakımından en fazla büyüme %6 ile Asya kıtasında yaşanmıştır. 2012 yılında 234 milyon turistin ziyaret ettiği Asya kıtasını 2013 yılında ek olarak 14 milyon kişi ziyaret etmiş olup ziyaretçi sayısı 248 milyon kişiye ulaşmıştır. Alt bölgelerden güney doğu Asya %10’luk artış ile en fazla artışın yaşandığı bölge olmuştur.

Şekil – 2: Turist Sayısı Bakımından Kıtalarda Gerçekleşen Değişim (UNWTO, 2014)

2013 yılında dünyada en fazla turist ağırlayan bölgeler sırasıyla 563 milyon ile Avrupa, 248 milyon ile Asya, 169 milyon ile Amerika, 56 milyon Afrika ve 52 milyon ile Ortadoğu’dur.

Turizm sektörünün 2013 yılında küresel Gayri Safi Hasılaya (GSH) doğrudan katkısı 2,2 trilyon ABD doları ve istihdama katkısı ise 101 milyon iş olanağı olmuştur. Turizm sektörünün 2024 yılında GSH’ye olan katkısının her yıl ortalama %4,3 artarak 3,4 trilyon ABD dolarına, istihdama olana katkısının ise her yıl %2 artarak 126 milyon iş olanağına yükselmesi beklenmektedir (WTTC, 2014).

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 3

Şekil – 3: Bölgelere Göre Turist Dağılımı (UNWTO, 2014)

Turizm sektörünün ekonomik etkileri ve diğer sektörler ile bağlantıları dikkate alındığında ise Dünya Turizm ve Seyahat Konseyi (WTTC), 2013 yılında sektörün dünya GSH’sinin %9,5’ini oluşturduğunu (yaklaşık 7 trilyon ABD doları) ve dolaylı etkileri de hesaba katıldığında yaklaşık 265 milyon kişilik istihdam yarattığını değerlendirmektedir. Önümüzdeki 10 yıllık süreçte turizm endüstrisinin GSH’ye olan toplam katkısının 10 trilyon ABD doları seviyesine yükselerek dünya GSH’sinin %10,3’ünü oluşturacağı ve toplamda 347 milyon kişiye istihdam yaratacağı öngörülmektedir. 2013 yılı sonu itibariyle bütün dünya genelinde turizm sektöründen kaynaklanan ihracat miktarı toplam ihracat miktarının %5,4’üne ve 1,3 trilyon ABD dolarına ulaşmış durumdadır (WTTC, 2014).

En fazla ziyaret edilen ülkeler listesi incelendiğinde 2012 yılında 83 milyon kişinin ziyaret ettiği Fransa’nın birinci sırada, ülkemizin ise 35,7 milyon kişi ile 6. sırada yer aldığı görülmektedir. İlk onda yer alan ülkeler içerisinde Avrupa kıtasından altı, Asya kıtasından üç ve Amerika kıtasından ise bir ülke yer almaktadır. Özellikle Rusya Federasyonu, Almanya ve ABD ülkelerini ziyaret eden turist sayısında önemli artışlar olduğu gözlemlenmektedir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 4

Şekil – 4: En fazla ziyaret edilen ülkeler listesi (UNWTO, 2013)

83 80

67
57,7 57,7

46,4

Turizmden elde edilen gelirlere göre ABD 126,2 milyar ABD dolarlık gelir ile birinci sırada, İspanya 55,9 milyar ABD doları ile ikinci sırada ve en fazla turiste ev sahipliği yapan Fransa 53,7 milyar ABD doları gelir ile üçüncü sırada yer almaktadır. Ülkemiz ise ev sahipliği yaptığı 35,7 milyon kişi ile turist sayısı bakımından 6. sırada iken elde edilen gelirler bakımında 25,6 milyar ABD doları ile ancak 12. sırada yer alabilmekte ve ilk on ülke arasına girememektedir (UNWTO, 2013).

Şekil – 5: En fazla turizm geliri elde eden ülkeler listesi (UNWTO, 2013)

35,7
30,4

29,3

25,7 25

2011 2012

140 120 100

80 60 40 20

126,2

55,9 53,7

43,7 41,2 38,1 36,4 2011 32,1 31,5 2012

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 5

Turizm Geliri ($)

Turist Sayısı (Milyon)

Turizme en fazla harcama yapan ülkelere baktığımızda birinci sırada gelirlerinin artması ve ülkedeki yurtdışına çıkış kısıtlamaların azalması ile 2012 yılında 102 milyar $ harcama gerçekleştiren Çinli seyahat severlerin bulunduğu görülmektedir. Çin’i 83 milyar $’ın üzerindeki harcamaları ile Almanya ve ABD takip etmektedir.

Şekil – 6: Milliyetlerine Göre Turizme 2011 ve 2012 Yıllarında En Fazla Para Harcayan Seyahat Severler (UNWTO, 2013)

2.2. Türkiye’de Turizm

Deniz, güneş, kum gibi geleneksel turizm denince akla ilk gelen üç unsur açısından bakıldığında, Akdeniz’de sıradan bir ülke konumunda olan Türkiye, tarih, kültür, sanat, doğal güzellikler, gastronomi, folklor ve insanları söz konusu olduğunda, aynı coğrafyada eşsiz bir üstünlüğe sahiptir. Sahip olduğu üstünlükler ve gelişim potansiyeli, turizm sektörünün gelecekte daha önemli bir konuma ulaşabileceğini ortaya koymaktadır.

Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB) verilerine göre ülkemizde 12.490 adet sit alanı vardır ve bunların ülke genelindeki dağılımı şöyledir:

Tablo – 1: Ülkemizdeki Sit Alanlarının Dağılımı (KTB, 2014)

102

83,8

83,5

52,3

42,8 37,2

35,1

27,9 27,6 26,4

2011 2012

Sit Türü

Sayısı

Arkeolojik Sit Alanı
Kentsel Sit Alanı 259

Tarihi Sit Alanı 157 Kentsel Arkeolojik Sit Alanı 33

Diğer Sit Alanları 446

11.595

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 6

Harcama Miktarı ($)

Ülkemizde 96.000 adet tescil edilmiş taşınmaz kültür varlığı bulunmakta olup dağılımı ise şu şekildedir:

Tablo – 2: Tescilli Taşınmazların Dağılımı (KTB, 2014)

Türü

Sayısı

Sivil Mimarlık Örneği Dinsel Yapılar Kültürel Yapılar
İdari Yapılar
Askeri Yapılar Endüstriyel ve Ticari Yapıları Mezarlıklar Şehitlikler
Anıt ve Abideler Kalıntılar Korunmaya Alınan Sokaklar

63.385 8.923 10.222 2.577 1.057 3.554 3.486 248 326 2.161 61

Bütün insanlığın ortak mirası olarak kabul edilen evrensel değerlere sahip kültürel ve doğal varlıkları dünyaya tanıtmak, toplumda söz konusu evrensel mirasa sahip çıkacak bilinci oluşturmak ve çeşitli sebeplerle bozulan, yok olan kültürel ve doğal değerlerin yaşatılması için gerekli işbirliğini sağlamak amacıyla UNESCO’nun 17 Ekim – 21 Kasım 1972 tarihleri arasında Paris’te toplanan 17. Genel Konferansı kapsamında, 16 Kasım 1972 tarihinde “Dünya Kültürel ve Doğal Mirasının Korunmasına Dair Sözleşme” kabul edilmiştir. Sözleşmeyi kabul eden üye devletlerin UNESCO’ya başvurusuyla başlayan ve Uluslararası Anıtlar ve Sitler Konseyi (ICOMOS) ve Uluslararası Doğayı ve Doğal Kaynakları Koruma Birliği (IUCN) uzmanlarının başvuruları değerlendirmesi sonunda tamamlanan bir işlem dizisinden sonra aday varlıklar Dünya Miras Komitesinin kararı doğrultusunda “Dünya Mirası” statüsünü kazanmaktadır. 2013 yılı sonu itibariyle UNESCO Dünya Kültürel ve Doğal Miras Listesi’nde 759’u kültürel, 193’ü doğal ve 29’u karma (doğal ve kültürel) olmak üzere toplam 981 miras yer almaktadır (UNESCO, 2014). Ülkemizin bu listede 11’i kültürel ve 2’si karma olmak üzere 13 mirası bulunmaktadır. Bu varlıklarımız şu şekildedir:

Tablo – 3: UNESCO Dünya Miras Listesinde Yer Alan Varlıklarımız (UNESCO, 2014)

Varlık Adı

Türü

Yılı

Kapadokya Göreme Milli Parkı İstanbul Tarihi Alanları Divriği Ulu Cami ve Şifahanesi Hattuşaş Hitit Başkenti Nemrut Dağı
Xanthos Letoon

Doğal ve Kültürel 1985 Kültürel 1985 Kültürel 1985 Kültürel 1986 Kültürel 1987 Kültürel 1988

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 7

Hierapolis Pamukkale
Karabük Safranbolu Şehri
Truva Arkeolojik Kenti
Selimiye Camii ve Külliyesi
Çatalhöyük Neolitik Sit Alanı
Bergama Çok Katmanlı Kültürel Peyzaj Alanı Bursa ve Cumalıkızık: Osmanlı İmparatorluğunun Doğusu

Doğal ve Kültürel 1988 Kültürel 1994 Kültürel 1998 Kültürel 2011 Kültürel 2012 Kültürel 2014 Kültürel 2014

Dünya Miras Listesi’ne alınan bu varlıkların yanı sıra ülkemizin UNESCO’nun Dünya Mirası Geçici Listesi’nde 49 kültürel, 2 karma ve 1 doğal olmak üzere toplam 52 mirası bulunmaktadır.
Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü’nün (UNWTO) verilerine göre 2013 yılında ülkemizi 35,7 milyon kişi ziyaret etmiş ve ülkemizin turizm sektöründen doğrudan elde ettiği gelir 25,6 milyar ABD dolarına yükselmiştir.

Turizm sektörü ülkemiz ekonomisine doğrudan ve dolaylı olarak toplam 85 milyar ABD dolarlık katkıda bulunmakta ve 1,9 milyon kişiye istihdam olanağı sağlamaktadır (TYDTA, 2014).
Şekil-7 incelendiğinde turizm sektörünün GSYİH ve istihdama olan katkısının otomotiv, iletişim hizmetleri, finansal hizmetler, madencilik, eğitim ve kimya sektörlerinden fazla olduğu rahatlıkla görülebilmektedir.

Şekil – 7: Türkiye’deki Endüstrilerin GSYİH ve İstihdama Olan Katkıları (TYDTA, 2014)

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 8

Ülkemizde 2012 yılında turizm aracılığı ile gerçekleştirilen ihracat miktarı 50,4 milyar TL’ye yükselmiş olup bu miktar ülkemizin toplam ihracatının %13,7’sine denk gelmektedir. Turizm sektöründe 2012 yılında toplam 30,4 milyar TL’lik yatırım gerçekleştirilmiştir ve bu miktar gerçekleştirilen toplam yatırımın %10,5’ine denk gelmektedir (WTTC, 2013).

Her ne kadar son 10 yılda ülkemizi ziyaret eden turist sayısı ve ülkemizin elde ettiği turizm geliri devamlı artış göstermiş olsa da turist başına düşen harcama miktarında bir türlü artış yaşanmamıştır. 2003 yılında ülkemizi ziyaret eden turist başına 850 $ harcama gerçekleşirken 2013 yılında bu miktar 824 $’a gerilemiştir (Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2014). Turist başına düşen harcama miktarının bir türlü istenilen seviyelere yükselmemesinin en büyük sebebi ülkemizde güneş-deniz-kum turizmine ağırlık verilmedir. Ülkemizde en fazla ziyaret edilen turizm destinasyonları İstanbul, Antalya, Muğla, İzmir, Nevşehir ve Aydın’dır. En fazla ziyaret edilen destinasyonlardan da anlaşılabileceği üzere İstanbul ve Nevşehir kültür turizmi için ziyaret edilirken geri kalan bölgeler güneş-deniz-kum için ziyaret edilmektedir. Ancak ne yazık ki ülkemizde güneş-deniz-kum turizminde “herşey dahil” sistemi uygulandığı için turistlerden elde edilen gelirler düşük kalmaktadır. Ülkemizin turizmden elde ettiği gelirleri ve turist başına yapılan harcamanın artırılabilmesi amacıyla ilk olarak gerçekleştirilmesi gereken kültür turizmine ağırlık verilmesi ve turizmin iç bölgelere de kaydırılmasıdır. Turistler ülkemizi en fazla üçüncü çeyrekte (temmuz-ağustos-eylül) ziyaret etmekte ve bu dönemde ülkemizin elde ettiği turizm geliri zirve yapmaktadır. Birinci çeyrek (ocak-şubat- mart) ise hem turist sayısı hem de gelirler bakımından turizm için ölü sezon olarak adlandırılabilir. Ülkemizi ziyaret eden turistler en fazla yiyecek ve içecek hizmetlerinde (%21,16) harcama gerçekleştirirken bu harcama kalemini uluslararası ulaşım (%11,93) ve konaklama (%10,66) takip etmektedir (TYDTA, 2014).

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 9

Şekil – 8: Türkiye’deki Endüstrilerin GSYİH ve İstihdama Olan Katkıları (TYDTA, 2014)

Ülkemizde Kültür ve Turizm Bakanlığı’na bağlı 189 müze ve 131 düzenlenmiş örenyeri olmak üzere, ziyaret edilebilir 320 ünite bulunmaktadır. Müze ve örenyerlerimizi 2000 yılında 6,9 milyon kişi ziyaret etmişken 2012 yılında bu sayı 28,8 milyon kişi olarak gerçekleşmiştir (KTB, 2014).

Şekil – 9: Yıllara Göre Müze ve Örenyerleri Ziyaretçi Sayıları (KTB, 2014)

35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000

5.000.000

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 10

Müze ve Örenyerleri Ziyaretçi Sayıları

2012 yılında ülkemizde en fazla 3,4 milyon ziyaretçi ile Ayasofya Müzesi ziyaret edilmiştir. 1 milyondan fazla ziyaretçi ağırlayan Ayasofya Müzesi dışında sadece Topkapı ve Mevlana Müzeleri bulunmaktadır.

Şekil – 10: Ülkemizde En Fazla Ziyaret Edilen İlk On Müze (KTB, 2014)

3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000

500.000 0

2012 yılında ülkemizde en fazla ziyaret edilen örenyerleri 1,9 milyon ziyaretçi ile Efes, 1,6 milyon ziyaretçi ile Denizli Hierapolis ve 957 bin ziyaretçi ile Göreme Açık Hava Müzesidir.

Şekil – 11: Ülkemizde En Fazla Ziyaret Edilen İlk On Örenyeri (KTB, 2014)

Müze Ziyaretçi Sayıları

Nevşehir Derinkuyu Örenyeri Trabzon Sümela Örenyeri Antalya Alanya Kalesi Antalya Aspendos Antalya Myra Nevşehir Kaymaklı Çanakkale Troya Nevşehir Göreme Denizli Hierapolis İzmir Efes

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ

Sayfa 11

500.000 1.000.000

Ziyaretçi Sayısı

1.500.000

2.000.000

Özellikle 2008 yılında “Müzekart” uygulamasına geçilmesi ile müze ve örenyerlerimizi ziyaret eden kişi sayısında önemli artışlar yaşanmış olsa da gelişmiş ülkelerin ziyaretçi sayılarına kıyasla müzelerimizi ziyaret eden kişi sayısı oldukça düşük kalmaktadır. Dünyada en fazla ziyaret edilen müzelerin listesini incelediğimizde Paris’te yer alan Louvre Müzesini 9,7 milyon, New York’taki Metropolitan Museum of Art’ı 6,1 milyon ve Londra’daki British Museum’u 5,6 milyon kişinin ziyaret ettiğini görmekteyiz.

Tablo – 4: Dünyada En Fazla Ziyaret Edilen Müzeler (The Art Newspaper, 2013)

Müze Adı

Şehir

Ziyaretçi Sayısı

Louvre Metropolitan Musum of Art British Museum
Tate Modern National Gallery Vatican Museums National Palace Museum National Gallery of Art Centre Pompidou Musee d’Orsay

Paris New York Londra Londra Londra Vatikan Taipei Washington Paris Paris

9.720.260 6.115.881 5.575.946 5.304.710 5.163.902 5.064.546 4.360.815 4.200.000 3.800.000 3.600.000

Ülkemizi 2013 yılında yaklaşık olarak 35,5 milyon kişi ziyaret etmiş olup ülkemizin en fazla turist çektiği ülkeler sırasıyla Almanya, Rusya Federasyonu, İngiltere, Gürcistan ve Bulgaristan’dır (TÜİK, 2014).

Şekil – 12: Ülkemizi En Fazla Ziyaret Eden Ülke Vatandaşları (TÜİK, 2014)

Diğer 37%

Almanya 15%

Fransa Hollanda

Ukrayna

2% ABD 2%

İtalya 2%

İsveç 2%

İran 3%

Gürcistan 5%

Rusya Federasyonu 13%

İngiltere 8%

Bulgaristan 4%

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 12

2.3. Kapadokya’da Turizm

Kapadokya bölgesi güneyde Toros Dağları, batıda Aksaray, doğuda Malatya ve kuzeyde Doğu Karadeniz kıyılarına kadar uzanan geniş bir bölgedir. Bugün Kapadokya olarak adlandırılan bölge Nevşehir, Aksaray, Niğde, Kırşehir ve Kayseri illerinin kapladığı alandır. Çekirdek Kapadokya olarak adlandırılan ve peribacası oluşumlarının en iyi gözlemlenebildiği bölge ise Uçhisar, Göreme, Avanos, Ürgüp, Derinkuyu, Kaymaklı, Ihlara ve çevresinden ibarettir.

Kapadokya Bölgesi’ndeki Erciyes, Hasandağı ve Göllüdağ jeolojik devirlerde aktif birer volkandı ve bu volkanların püskürmesiyle oluşan kül tabakasının başta Kızılırmak olmak üzere akarsu ve rüzgar ile aşınmaları sonucu ‘Peribacası’ oluşumları meydana gelmiştir. Peribacaları en yoğun şekilde Ürgüp-Uçhisar-Avanos üçgeni arasında kalan vadilerde, Ürgüp- Şahinefendi arasındaki bölgede, Çat kasabası civarında, Soğanlı vadisinde ve Selime köyü civarında bulunmaktadır (Gülyaz, 2013).

Kapadokya perihistorik dönemlerden bugüne başta Assur, Hitit, Pers ve Kapadokya Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu ve Osmanlı medeniyetleri olmak üzere birçok medeniyete ev sahipliği yapmıştır.

2.3.1.Kapadokya Dünya Mirası Alanı

Göreme Milli Parkı ve Kapadokya, UNESCO Dünya Miras Komitesi’nin hazırladığı Dünya Miras Listesi’nde 1985 tarih ve 357 no. ile kayıtlıdır. Göreme Milli Parkı ve Kapadokya’nın Dünya Miras Listesi’ne kabul edilme ölçütleri “doğal” (iii) ile “kültürel” (i), (iii) ve (v)’tür. Göreme Milli Parkı ve Kapadokya, “kültürel” ölçütlere göre;

(i) Kapadokya’da kayalara yapılmış tapınaklar, nitelikleri ve sıklıkları nedeniyle benzersiz sanatsal başarı örneği ve ikonoklast sonrası dönem Bizans sanatının eşsiz örneklerini sunarlar (Owing to their quality and density, the rupestral sanctuaries of Cappadocia constitute a unique artistic achievement offering irreplaceable testimony to post-iconoclast period Byzantine art);

(iii) Kayalara yapılmış meskenler, köyler, manastır ve kiliseler IV. yüzyıl Bizans İmparatorluğundan Türk hakimiyetine kadar olan döneme kadarki şehrin bozulmamış görünümünü korumaktadırlar (The rupestral dwellings, villages, convents and churches retain the fossilized image, as it were, of a province of the Byzantine Empire between the 4th century and the Turkish invasion);

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 13

(v) Doğal erozyonun ve son zamanlarda turizmin müşterek etkilerine maruz kalan Kapadokya geleneksel insan yerleşiminin olağanüstü bir örneği olmuştur (Cappadocia is an outstanding example of a traditional human settlement which has become vulnerable under the combined effects of natural erosion and, more recently, tourism);

“doğal” ölçütlere göre ise;
Göreme Vadisi benzersiz doğal özelliklere sahip olması nedeniyle iii ölçütünü karşılamakta ve doğal ve kültürel unsurlar arasındaki uyumlu birlikteliği sergilemektedir (The Göreme Valley meets criteria (iii) for natural properties as it contains unique natural features and displays a harmonious combination of natural and cultural landscape element), biçiminde tescil edilmiştir (UNESCO, 2009).
Göreme Milli Parkı ve Kapadokya Dünya Mirası Alanı, İç Anadolu Bölgesi’nde Nevşehir ve Kayseri İli sınırları içinde yer almaktadır. Dünya Miras Alanı içerisinde yer alan yerleşimler şu şekildedir:

Şekil – 13: Kapadokya Dünya Mirası Alanı İçerisinde Yer Alan Yerleşimler (UNESCO, 2009)

Alan

İli

İlçesi

Göreme Milli Parkı Kaymaklı Yer Altı Şehir Derinkuyu Yer Altı Şehri Karain Köyü Yerleşmesi Karlık Köyü Yerleşmesi Yeşilöz Köyü Yerleşmesi Soğanlı Köyü Yerleşmesi

Nevşehir Nevşehir Nevşehir Nevşehir Nevşehir Nevşehir Kayseri

Avanos/Ürgüp Merkez Derinkuyu Ürgüp Ürgüp Ürgüp Yeşilhisar

2.3.2. Kapadokya Bölgesi’nde Turizm Çeşitliliği

Kapadokya sahip olduğu güzellikler ile turistler için adeta bir cennettir. Bölgede doğa ve kültür turizmi, inanç turizmi, termal turizm, balon turizmi, kongre turizmi, atlı turizm ve çömlekçilik gibi birçok turizm çeşidine yönelik faaliyetlerde bulunulmaktadır.

2.3.2.1. Doğa ve Kültür Turizmi

Kapadokya, UNESCO Dünya Doğal ve Kültürel Miras listesinde 1985 yılında 357. sırada kayıtlı bulunan ‘Göreme Doğal ve Tarihi Milli Parkı’, Zelve Açık Hava Müzesi, Hacıbektaş Veli Müzesi, tüfik arazilerden oluşan muhteşem görünümlü vadileri, kiliseleri, kervansarayları, doğal sit alanları ve yeraltı şehirleri ile doğa ve kültür turizmi için eşsiz bir potansiyele sahiptir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 14

Göreme Açık Hava Müzesi: Nevşehir’e 13 km. uzaklıkta ve Göreme kasabasının 2 km. doğusunda yer alan bir kaya yerleşim yeridir. M.S. 4. yüzyıldan 13. yüzyıla kadar yoğun bir şekilde manastır hayatı yaşanmıştır. Hemen her kaya bloğunun içinde kiliseler, şapeller, yemekhaneler ve oturma mekânları mevcuttur. Bugünkü Göreme Açık Hava Müzesi manastır eğitim sisteminin başlatıldığı yer olarak kabul edilir. Soğanlı, Ihlara, Açıksaray aynı eğitim sisteminin daha sonraları görüldüğü yerlerdir. Kiliseler, 2 tür teknikle boyanmıştır. Birincisi, doğrudan doğruya kaya yüzeyi düzeltilerek üzerine yapılan boyama; ikincisi ise, kaya üzerine yapılan secco (tempera) ve fresko tekniği ile yapılan boyamadır. Kilisede işlenen konular İncil ve Hz. İsa’nın hayatından alınmıştır. Göreme Açık Hava Müzesi’nde Kızlar ve Erkekler Manastırı, Aziz Basil Kilisesi, Elmalı Kilise, Aziz Barbara Kilisesi, Yılanlı Kilise, Karanlık Kilise, Çarıklı Kilise ve Tokalı Kilise bulunmaktadır (Nevşehir Kültür ve Turizm Müdürlüğü, 2014). Göreme Açık Hava Müzesi yaklaşık 957 bin ziyaretçisi ile ülkemizin en fazla ziyaret edilen üçüncü örenyeridir.

Zelve Açık Hava Müzesi: Avanos’a 5 km, Paşabağlarına 1km uzaklıktaki Zelve, Aktepe’nin dik ve kuzey yamaçlarında kurulmuştur. Üç vadiden oluşan Zelve Ören Yeri, peribacalarının en yoğun olduğu yerdir. Vadideki peribacaları sivri uçlu ve geniş gövdelidir. Zelve 9. ve 13. yüzyılda Hıristiyanların önemli yerleşim ve dini merkezlerinden biri olmuş; aynı zamanda rahiplere ilk dini seminerlerde bu yörede verilmiştir. Yamaçların dibinde yeralan ‘Direkli Kilise’ Zelve’deki manastır hayatının ilk yıllarına aittir. Kilise süslemelerinde tercih edilen kabartma haçlar daha çok ikonoklastik düşünce ile yakından ilgilidir. İkonoklastik Dönem öncesine tarihlenen Balıklı, Üzümlü ve Geyikli Kiliseler vadinin önemli kiliselerindendir. 1952 yılına kadar iskan edilmiş vadide manastır ve kiliselerden başka yerleşim yerleri, iki vadiye açılan tünel, değirmen, cami ve güvercinlikler bulunmaktadır (Nevşehir Valiliği, 2012).

Hacıbektaş Veli Müzesi: Hacı Bektaş Veli’nin öğretisinin temellerini attığı ve Alevi-Bektaşi düşüncesinin olgunlaştığı Külliye, 16 Ağustos 1964 tarihinden bu yana müze olarak hizmet vermekte ve yaklaşık 368 bin ziyaretçisi ile ülkemizin en fazla ziyaret edilen yedinci müzesi konumundadır.

Hacıbektaş Arkeoloji ve Etnoğrafya Müzesi: 1988 yılında hizmete açılan müzede, Karahöyük kazılarında elde edilen arkeolojik buluntular sergilenmektedir.
Özel Müzeler: Bölgede özel müze statüsünde yer alan müzeler şu şekildedir:

 Kapadokya İsmail Akman Polis Müzesi
 Kapadokya Kültür Müzesi

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 15

 Kapadokya Sanat ve Tarih Müzesi
 Güray Çömlekçilik MüzesiKapadokya İsmail Akman Polis Müzesi’nde Polis Teşkilatının gelişim süreci, Kapadokya Kültür Müzesi’nde bölge halkının kültür ve gelenekleri, Kapadokya Sanat ve Tarih Müzesi’nde el yapımı bebekler ile tarihe mal olmuş insanların kompozisyonları ve Güray Çömlekçilik Müzesi’nde ilk çağdan günümüze çömlekçiliğin evrimi sergilenmektedir. Vadiler: İçerlerinde sayısız barınak, kilise, mezar ve güvercinlikler bulunduran vadiler Kapadokya’nın görülmesi gereken eşsiz güzelliklerindendir. Özellikle doğa yürüyüşleri için yaygın olarak kullanılan vadiler konser gibi etkinliklere de ev sahipliği yapmaktadır.
Yeraltı Şehirleri: Kapadokya Bölgesi’nin en ilginç kültürel zenginliklerinden biri olan çeşitli büyüklükteki yeraltı yerleşimlerinin sayısı 150-200 civarındadır. Ancak 25.000 km karelik bir alanı kaplayan bölgenin bütün kasaba ve köylerinde büyüklü küçüklü kaya yerleşimi bulunduğundan bu sayının daha da artması kuvvetle muhtemeldir. Kapadokya Bölgesi, geçmişte sık sık çeşitli saldırılara maruz kaldığından, bu şehirlerin yapılış amacı, daha çok tehlike anında halkın geçici olarak sığınmasını sağlamaktır. Yeraltı şehirleri aynı zamanda yörede bulunan hemen hemen her evle gizli geçitlerle bağlantılıdır (Gülyaz, 2013). Kaymaklı Yeraltı Şehri 2013 yılında ağırladığı 469 bin ziyaretçi ile ülkemizde en fazla ziyaret edilen beşinci, Derinkuyu Yeraltı Şehri ise ağırladığı 315 bin ziyaretçi ile en fazla ziyaret edilen onuncu örenyeridir (KTB, 2014)

Şekil – 14: Temsili Yeraltı Şehri Çizimi (Okuyucu, 2008)

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 16

Kiliseler: Kapadokya Bölgesi’nin
yumuşak kaya yapısı sebebiyle bölge
halkı kayaların içlerine birçok ev, kilise
ve manastır oymuştur. Bugün bölgedeki
kayadan oyma kilise sayısının 1.000
adetten fazla olduğu tahmin
edilmektedir. Özellikle ilk Hristiyanlar
tarafından sığınmak için kullanılan
mekanlarda Bizans sanatının önemli
örnekleri yer almaktadır. Bölgedeki en önemli kiliseler Karanlık Kilise, Tokalı Kilise, Elmalı Kilise ve Çarıklı Kilisedir.

Kervansaraylar ve Medreseler: Selçuklu döneminde ticaretin en önemli unsurlarından olan Kervansaraylar ile Selçukluların kültür, sanat ve bilim konularında eleman yetiştirdiği Medreseler Kapadokya Bölgesi’nde yaygın olarak bulunmaktadır. En önemli kervansaraylar Saruhan, Sultanhanı ve Ağzıkarahan iken en önemli medreseler Taşkınpaşa Medresesi, Hunat Hatun Medresesi, Giyasiye Medresesi ve Ak Medresedir.

2.3.2.2. Balon Turizmi

Kapadokya Bölgesi’nde 1991’de Türk Hava Kurumu ile başlayıp 2006’da diğer işletmelerin açılmasıyla ivme kazanan ve bir uçuşun 90 ile 250 avro arasında değiştiği sıcak hava balonculuğu bölgenin katma değeri yüksek ekonomik getiri kaynaklarından birisidir ve şu anda 25 adet balon işletmesi 180 balon ile ilimizde turistlere hizmet vermektedir. Bölgede gerçekleşen uçuşların yeterince güvenli olabilmesi için Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü tarafından bölgede temsilcilik kuruldu ve bütün

uçuşlar Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün denetimi ile gerçekleştirilmektedir.

2.3.2.3. Termal ve Sağlık Turizmi

Nevşehir ili Kozaklı ilçesi kaplıcaları, Alman Kaplıcaları Birliği sınıflamasına göre Sodyum’lu, Kalsiyum’lu ve Klor’lu olup A ve C grubu şifalı sular grubuna girmektedir. Su

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 17

sıcaklığı 27°C ve 93°C arasında değişmektedir. Sağlık turizminde önemli bir yere sahip kaplıcalar ve içmeceler Kozaklı ilçesinde son yıllarda yapılan yatırımlarla kendini hissettirir duruma gelmiştir. Türkiye’nin en önemli Termal Sağlık merkezlerinden biri olan Nevşehir’in Kozaklı İlçesi’nde sağlık turizmine yönelik faaliyetleri içeren 20 adetten fazla otel ve motel, yaklaşık 6.000 yatak kapasitesi ile hizmet vermektedir.

Kozaklı ilçesi, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca ilan edilen “Orta Anadolu Termal Turizm Bölgesi” içerisinde yer alarak destinasyon oluşturabilecek kapasiteye sahip, diğer turizm türleri ile entegre olabilecek ve öncelikli geliştirilecek bölgeler arasında sayılması ve 2643 sayılı Turizm Teşvik Kanununun uygulanacak olması sebeplerinden dolayı profesyonel yatırımcılar için bir fırsat ve avantaj oluşturmaktadır.

Kozaklı ilçesine ek olarak MTA tarafından Mustafapaşa, Nar ve Göre kasabaları ile Merkez ilçede de termal su bulunmasına yönelik çalışmalar devam etmektedir.

2.3.2.4. İnançTurizmi

Kapadokya Bölgesi Hitit Krallığı, Asurlular, Persler, Sasaniler, Anadolu Selçuklu Devleti ve Osmanlı Devleti gibi değişik medeniyetlere ev sahipliği yapmış olmasından ötürü çeşitli dinlerin yayılıp etkili olmasında önemli rol oynamıştır. Hristiyanlığın ilk dönemlerinde peri bacalarına oyulmuş kiliseleriyle Kapadokya, Türkiye’de inanç turizmi açısından oldukça önemli ve ünlü bir merkezdir.

Hacı Bektaş Veli’nin öğretisinin temellerini attığı ve Alevi-Bektaşi düşüncesinin olgunlaştığı Hacı Bektaş Veli Külliyesi bölgemizde ve ülkemizdeki inanç turizmine yönelik en önemli yerleşimlerden birisidir. Her yıl düzenli olarak ulusal ve uluslararası boyutta Hacı Bektaş Veli Anma törenleri burada gerçekleştirilmekte ve binlerce insan burayı ziyaret etmektedir.

2.3.2.5. El Sanatları

Kapadokya’nın doğal ve kültürel varlıkları yörede el sanatlarının gelişmesinde büyük rol oynamıştır. Özellikle Avanos ilçesi bölgenin el sanatları merkezi olarak tanınırken başta çömlekçilik ve halı-kilim dokumacılığı olmak üzere el yapımı bebek üretimi ile oniks taş işlemeciliği bölgedeki el sanatlarını oluşturur. Özellikle turistlere satılan halı-kilim

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 18

aracılığı ile gerçekleştirilen ihracat miktarı 2013 yılında 14 milyon $ seviyesine ulaşmış ve bölgenin toplam ihracatının %25’ine denk gelmektedir (Ahika, 2014). Ancak ihracat gerçekleştiren işletmelerin birçoğu ihracatlarını İstanbul, İzmir ve Mersin üzerinden gerçekleştirdiği için halı ihracatı ile ilgili bu miktar aslında olandan daha düşüktür.

2.3.2.6. Atlı Turizm

Alternatif turizm çeşitlerinden olan ve Güzel Atlar Ülkesi Kapadokya ile tarihsel bir bağı bulunan atlı turizm Kapadokya’da yaygın bir şekilde gerçekleştirilmektedir. Bölgede 20’den fazla atlı turizm gerçekleştiren işletme bulunmakta olup bu işletmeler 3 günden 15 güne kadar uzanan atlı turlar düzenleyerek turistlerin hem bölgede daha fazla süre kalmasını sağlamakta hem de turistleri kırsal kesimdeki evlerde konaklatarak turizm gelirlerinin kırsala yayılmasına katkıda bulunmaktadır.

2.3.2.7. KongreTurizmi

Kapadokya’nın çekiciliği, bölgenin önemli bir kongre turizmi merkezi olmasına imkân sağlamıştır. Özellikle turistik işletmelerin oldukça gelişmiş kongre ve toplantı salonları bulunmakta, bu sayede bölge ulusal ve uluslararası kongrelere ev sahipliği yapabilmektedir.

2.3.2.8. Şarapçılık

Orta Anadolu’da şarapçılık denildiğinde akla gelen önemli merkezlerden biri Kapadokya’dır. Çok köklü şarapçılık geleneğine sahip olan bölge, yöreye özgü emir üzümlerinden üretilen beyaz şarapların kalitesi ile ünlenmiştir. Kapadokya’da şarap üreten firmalar

arasında ilk akla gelenler Turasan ve Kocabağ’dır. Bunların dışında irili ufaklı işletmeler de bulunmaktadır. (İşcen, 2004).

2.3.3. Kapadokya Bölgesi’nde Konaklama

Başta Nevşehir olmak üzere Aksaray, Niğde, Kırşehir ve Kayseri illerini kapsamakta olan Kapadokya, Antalya, İstanbul, İzmir ve Muğla’dan sonra ülkemizin en fazla ziyaret edilen beşinci turizm destinasyonudur. 2013 yılında Kapadokya Bölgesini yaklaşık 1,8 milyon kişi

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 19

ziyaret etmiştir (TÜİK, 2014). Kapadokya Bölgesini en fazla Japon turistler ziyaret ederken sırasıyla Alman ve Fransız vatandaşlar Japon turistleri takip etmektedir.

Şekil – 15: Kapadokya’yı Ziyaret Eden Turistlerin Milliyetlerine Göre Dağılımı (TÜİK, 2014)

Şekil-15’ten de görülebileceği üzere Kapadokya Bölgesini ziyaret eden turist profili ülkemizi ziyaret eden turist profilinden farklılık göstermektedir. Ülkemizi ziyaret eden Alman ve Rus vatandaşlarının toplam turist sayısına oranı ülke genelinde %28 civarında iken Kapadokya Bölgesi’nde bu oran %9’a kadar düşmektedir. Ülkemizi ziyaret eden Japon turistlerin neredeyse tamamı Kapadokya’yı ziyaret amaçlı gelmektedir ve Kapadokya’yı ziyaret eden Japon turistin sayısı toplam turist sayısının %10’una tekabül etmektedir. Yukarıda bahsi geçen her iki gösterge Kapadokya’nın turist profilinin ülkemiz turist profilinden oldukça farklı olduğunu göstermektedir.

Kapadokya ile ülkemizin en fazla ziyaret edilen turizm destinasyonlarını ziyaret eden turistlerin eğitim durumlarını incelediğimizde Kapadokya’yı ziyaret eden turistlerin eğitim durumlarının diğer destinasyonlara ve ülke ortalamasına kıyasla daha yüksek olduğu görülmektedir.

Diğer 56%

Japonya 10%

Almanya 8%

Fransa 5%

ABD 4%

İtalya 3%

Türkiye 3%

İngiltere

Hollanda 3%

2% İspanya

Kanada Rusya 2% 1% 1%

Avustralya 2%

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 20

Tablo – 5: Ülkemizi Ziyaret Eden Turistlerin Eğitim Durumlarına Göre Dağılımları (TÜİK, 2014)

Şehirler

Okuryazar değil veya bir okul bitirmedi

İlkokul (5 Yıllık)

Ortaokul veya İlköğretim (8 Yıllık)

Lise ve dengi okul

Fakülte veya yüksekokul

Yüksek Lisans, Doktora

Nevşehir Denizli Muğla Antalya Aydın Türkiye İstanbul İzmir

0,36 0,82 5,75 23,28 0,85 1,10 7,33 25,67 0,47 0,96 8,19 29,49 0,59 0,99 19,90 26,78 0,57 2,73 10,52 27,40 0,92 3,01 11,48 28,90 0,99 2,88 8,42 29,51 0,59 4,02 9,05 29,14

49,90 19,90 48,51 16,54 46,31 14,57 44,34 9,50 43,41 15,37 41,85 13,84 41,54 16,65 40,65 16,54

Kapadokya Bölgesini ziyaret eden turistlerin yaklaşık %70’i en az lisans mezunu iken bu oran ülkemizde yaklaşık %56’dır. Bölgeyi ziyaret eden turistlerin %93’ten fazlası ise en az lise veya dengi okuldan mezundur.

Şekil – 16: Kapadokya Bölgesi ile Ülkemizi Ziyaret Eden Turistlerin Eğitim Durumlarına Göre Kıyaslanması (TÜİK, 2014)

5 0

41,85

49,9

28,9 23,28

Lise ve dengi okul

19,9
13,84 Türkiye

Yüksek

Lisans, Doktora

Nevşehir

0,36

3,01 0,92 0,82

11,48

5,75

Ortaokul veya İlköğretim (8 Yıllık)

Okuryazar değil veya bir okul bitirmedi

İlkokul (5 Yıllık)

Fakülte veya yüksekokul

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 21

Son yıllarda gerçekleştirilen tanıtım çalışmaları sonucunda başta Brezilya olmak üzere Hindistan, Güney Kore ve Çin’den bölgeyi ziyaret eden turistlerin sayısında önemli artışlar gözlemlenmektedir. Özellikle Brezilya’da yayına giren ve bazı sahnelerinin Kapadokya’da çekildiği pembe dizinin izlenmesiyle Brezilyalıların bölgeye olan ilgileri her geçen gün artmaktadır.

Çekirdek Kapadokya olarak adlandırılan Nevşehir’de bugün itibariyle 54 adet turizm işletme belgeli, 243 adet ise belediye belgeli olmak üzere toplam 297 işletme hizmet vermektedir. Bu işletmelerin toplam oda ve yatak kapasitesi sırasıyla 8.717 ve 22.216’dır.

Tablo – 6: Kapadokya’daki Yatak ve Oda Kapasitelerinin Bölgelere Göre Dağılımı (KTB, 2014)

Bölge

Oda Sayısı

Yatak Sayısı

Merkez

Avanos Derinkuyu Göreme Gülşehir Hacıbektaş Kaymaklı Kozaklı Mustafapaşa Ortahisar Uçhisar Ürgüp Toplam

1.156 2.393 862 1.798

37 73 1.257 3.208 107 270 105 335 279 565 1.126 5.328 406 833

607 1.234

451 972 2.324 5.207 8.717 22.216

Bölgede turizm yatırım belgesi olup yatırıma devam eden işletme sayısı ise 23’tür. Bu yatırımların tamamlanması ile bölgenin oda kapasitesinin 10.332’ye, yatak kapasitesinin ise

25.955’e yükselmesi beklenmektedir.

Bölgedeki konaklama tesislerinin çoğunluğu pansiyon ve butik otel sınıfında yer alırken 25 adet dört ve üzeri yıldızlı otel bölgede hizmet vermektedir. Yıldızlı otellerin oda fiyatları ortalama olarak 60 – 90 € arasında değişmekte iken pansiyon ve

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 22

butik otellerin oda fiyatları ise odaların kayaya oyma olup olmasına ve lükslüğüne bağlı olarak 20 – 2.000 € arasında değişmektedir.

Bölgede zincir otel olarak Double Tree By Hilton, Dedeman, Crystal ve Ramada otellerinin yatırımları bulunurken Anemon zincirleri ise yakın zamanda yatırıma başlayacaktır. Doğuş Holding ise bölgede faaliyette bulunan butik otellerden birisine ortak olarak bölgeye giriş yapmıştır.

Bölgedeki konaklama tesislerinin doluluk oranları 2000’li yılların başında %30-35 bandında iken son yıllarda %50 bandına yerleşmiş durumdadır.

Şekil – 17: Yıllara Göre Kapadokya Bölgesi’ndeki Konaklama Tesislerinin Doluluk Oranları (KTB, 2014)

Bölgeyi ziyaret eden turistlerin birçoğu paket turlar aracılığı ile bölgeye gelmektedir. Bu sebepten turistlerin en fazla harcama gerçekleştirdiği kalem paket tur hizmetleridir (konaklama + ulaşım + müze girişleri). Bunların dışında turistler başta balon turu, hediyelik eşya (halı, kilim, çömlek, vb.) satın alımı, yeme-içme ve türk gecesi gibi gece eğlencelerine para harcamaktadır.

2.3.4.Kapadokya Bölgesi’nin Tanıtımı

Kapadokya Bölgesi’ni ziyaret eden turist sayısının artırılması, üst gelir grubu ziyaretçilerin payının artırılması, kişi başı harcamanın ve kalış süresinin artırılması ve turizm talebinin 12

60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

0,00%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 23

Dolıluk Oranı

aya yayılması için ulusal ve uluslararası platformlarda bölge tanıtımına yönelik faaliyetler gerçekleştirilmektedir. Tanıtım faaliyetlerini kamu kurum ve kuruluşları, sivil toplum kuruluşları, seyahat acenteleri ve konaklama tesisleri işbirliği halinde ya da bireysel olarak gerçekleştirmektedir. Bölge tanıtımı hususunda en yaygın şekilde gerçekleştirilen faaliyet ulusal ve uluslararası turizm fuarlarına katılmaktır. Bölge tanıtımı için en fazla katılım sağlanan turizm fuarları şu şekildedir:

Tablo – 7: Kapadokya Bölgesi’nin Tanıtımı İçin Katılım Sağlanan Fuarlar

Fuar Adı

Ülke Adı

Şehir Adı

FITUR Turizm Fuarı
BIT Milano T.F.
ITB Berlin Turizm Fuarı MITT Moskova
World Travel Market ABAV Turizm Fuarı JATA Tabihaku Seyahat Fuarı

İspanya İtalya Almanya Rusya İngiltere Brezilya Japonya

Madrid Milano Berlin Moskova Londra Rio De Janerio Tokyo

Bölge tanıtımı için gerçekleştirilen bir diğer önemli faaliyet Türk Hava Yolları ile Ahiler Kalkınma Ajansının işbirliği halinde organize ettikleri ‘Famtrip’ etkinlikleridir. Etkinlikler kapsamında Kapadokya Turizmi için hedef pazar olan ülkelerden “outgoing” yapan seyahat acentelerinin oluşturduğu heyetler bölgede ağırlanarak bölgenin tanıtımı gerçekleştiriliyor ve yereldeki seyahat acenteleri ile ikili görüşmeler yapmaları sağlanıyor. Buna ek olarak yereldeki seyahat acentelerinden, konaklama tesisi yetkililerinden, balon turu işletmecilerinden ve kamu kurumu yetkililerinden oluşan heyetler yurtdışındaki hedef ülkelere ikili görüşmeler düzenlemek ve Kapadokya’nın tanıtımını gerçekleştirmek için iş gezileri düzenlemekteler.

Kapadokya Bölgesi’nin tanıtımda en etkili araçlardan birisi de bölgede çekilen yerli ve yabancı dizi, film ve belgesellerdir. 1969 yılında İtalyan yönetmen Pier Paolo Pasolini tarafından çekilen Medea filmi sonrasında Kapadokya bölgesinde Almanya, Brezilya, Suudi Arabistan, ABD, Çin, Hindistan, Ukrayna, Danimarka, Bulgaristan, İtalya, Güney Kore, Rusya, Endonezya, Hollanda, Singapur, Belçika, Birleşik Arap Emirlikleri, Mısır, Malezya, Hırvatistan,

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 24

İngiltere, Pakistan, İspanya, Vietnam, Arjantin, Tayvan, Kanada, Fransa ve İsveç’ten gelen yapımcılar toplam 193 film, dizi film, şov programı, belgesel, tanıtım ve reklam filmi çekti (Nevşehir Valiliği, 2014). Sinema filmi sektöründe tüm dünyada bilinen ve izlenme rekorları kıran filmlerin aktör ve aktrisleri Nicholas Cage, Jean Reno, Ömer Şerif, Tony Curtis, Charles Branson ve Ane Belen gibi oyuncuları ağırlayan Kapadokya, yerli sinema sektöründe de Fikret Hakan, Yılmaz Güney, Fatma Girik, Türkan Şoray, Kadir İnanır, Hülya Koçyiğit, Tarık Akan, Kemal Sunal ve Cüneyt Arkın gibi yediden yetmişe herkesçe izlenen ve sevilen sinema sanatçılarına ev sahipliği yapmıştır. Son zamanlarda Brezilya’da milyonlarca kişi tarafından izlenen ve çekimleri Kapadokya’da yapılan “Salve Jorge” dizisi ile birlikte yine Amerika’nın en ünlü televizyon yüzlerinden Martha Stewart’ın bölgede program yapması Kapadokya’nın tanıtımına önemli katkılarda bulunmuştur. 2014 yılında Cannes Film Festivali’nde Altın Palmiye ödülünü kazanan “Kış Uykusu” filmi ülkemizin en önemli yönetmenlerinden birisi olan Nuri Bilge Ceylan tarafından Kapadokya’da çekilmiştir.

2.3.5.Kapadokya Bölgesine Ulaşım

Kapadokya Bölgesine ulaşım hâlihazırda karayolu ve havayolu ile sağlanabilmektedir. Bölge Anadolu’nun tam ortasında bulunmasından dolayı ülkemizin kuzey-güney ve doğu-batı karayolları kesişim noktalarında yer almakta ve etkin bir karayolu ulaşım ağına sahiptir. Ülkemizin hemen hemen her noktasına otobüs seferleri düzenlenmekte ve ulaşım rahatlıkla sağlanabilmektedir.

Kapadokya Bölgesine havayolu ile ulaşımda Gülşehir ilçe sınırları içerisinde merkeze 30 km uzaklıkta bulunan yıllık 700.000 kişi kapasiteli ‘Kapadokya Havalimanı’ yaygın olarak kullanılmaktadır. Kapadokya Havalimanından İstanbul Atatürk Havalimanına haftanın her günü günde üç karşılık sefer Türk Havayolları tarafından sağlanmaktadır. Kapadokya Havalimanı ile İstanbul Sabiha Gökçen Havalimanı arasında Pegasus Havayolları tarafından haftanın üç günü, Anadolu Jet Havayolu tarafından ise haftanın dört günü karşılıklı seferler düzenlenmektedir. Ülkemizin en fazla turist çeken turizm destinasyonlarından olan Antalya ile Kapadokya arasında ise haftanın beş günü Anadolu Jet Havayolu tarafından karşılık seferler organize edilmektedir. Yani ülkemizin en fazla turist çeken ilk iki destinasyonu ile Kapadokya Bölgesi arasında havayolu ulaşımı sıklıkla ve rahatlıkla sağlanabilmektedir. Yine ülkemizin en önemli turizm destinasyonlarından birisi olan İzmir ile Kapadokya arasında 2016 yılı itibariyle Anadolu Jet Havayolu tarafından haftanın dört günü karşılıklı seferler organize edilecektir. Kapadokya Bölgesine havayolu ulaşımda kullanılan bir diğer havalimanı

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 25

ise “Kayseri Erkilet Havaalanı”dır. Kayseri Erkilet Havaalanı Kapadokya’nın merkezi olarak anılan Göreme’ye 80 km, Avanos’a 73 km ve Ürgüp’e 76 km’dir. Kayseri Erkilet Havalimanından İstanbul ve İzmir’e direkt uçuşlar sıklıkla organize edilmekte olup dönem dönem Avrupa’daki bazı noktalara da karşılıklı uçuşlar aktarmasız olarak düzenlenmektedir.

Hâlihazırda tren yolu bölge ulaşımında hiç kullanılmamakta olup Antalya-Kayseri arasına 2023 yılına kadar yapılacak hızlı tren projesi ile 5 şehir birbirine bağlanacaktır. Hızlı tren hattı Antalya, Konya, Aksaray, Nevşehir ve Kayseri illerini kapsayacaktır. Böylelikle ülkemizin en fazla turist çeken turizm destinasyonlarından olan Antalya ile Mevlana Türbesine ev sahipliği yapan Konya’nın Kapadokya bölgesine bağlanması sağlanmış olacaktır.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 26

3. BEŞ YILDIZLI OTEL YATIRIMI FİZİBİLİTESİ

3.1. Yatırımla İlgili Genel Bilgiler

3.1.1. Yatırımın Cinsi

21.06.2005 tarihli ve 25852 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik’e göre en az 120 yataklı bir tesis beş yıldız statüsüne sahip olmaya hak kazanabilmektedir. Bu çalışmada Nevşehir’in Ürgüp İlçesinin Mustafapaşa Köyünde 148 odalı 265 yataklı beş yıldızlı bir otel yapılması konusunda bir fizibilite yapılması öngörülmüştür. Bu çalışmada inşa edilecek otelin üç katlı ve 10.695 metrekare kullanım alanı olacağı varsayılmaktadır.

Oda ve Yatak Kapasitesi

Otelin 134 adet standart, 8 adet süit, 2 adet deluxe ve 4 adet engelli odası olmak üzere toplam 148 adet odadan oluşması ve toplam yatak kapasitesinin 265 adet olması öngörülmektedir. Standart odalardan 8 adedi “connection room” şeklinde tasarlanacak olup gerekli olduğu durumlarda odalar arasındaki bağlantılar açılabilecektir.

Tablo – 8: Otelin Oda Sayısı ve Büyüklüğü Dağılımı 8 45

4 28

Odalar içerisinde 32 inch TV, klima, çalışma masası, kanepe, ütü ve ütü masası, duş ve küvet, saç kurutma makinesi, minibar, elektrikli su ısıtıcı, telefon, büyüteçli ayna, gardırop, puf, sehpa, komodinler, abajurlar, çöp sepetleri, yastıklar, battaniyeler, yatak, perde, havlu, yastık kılıfı, yatak örtüsü, pike, çarşaf, lavabo, klozet, kasa, yangın dedektörü, bavulluk ve tabloların yer alacağı öngörülmektedir.

Hizmet Kapasitesi

 500 kişilik restoran
 130 kişilik restoran
 Snack Bar

Oda Tipi

Oda Sayısı

Oda Büyüklüğü (m2)

Standart Oda

134

Suit Oda

Deluxe Oda

Engelli Odası

Toplam Oda

148

3932

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 27

 Lobi Bar
 4 adet Satış Mağazası
 Fitness Salonu
 Spa Merkezi
 100 kişilik Gece Kulübü
 Açık ve Kapalı Yüzme Havuzu
 1.000 kişilik büyüklükte bölünebilir Kongre Salonu
 150 kişilik toplantı salonu
 2 adet 60 kişilik toplantı salonu
 2 adet 25 kişilik toplantı salonuOtel içerisinde 130 ve 500 kişilik olmak üzere iki adet restoran ve iki adet bar bulunacaktır. Hem restoranlar hem de barlar sadece otelde konaklayan müşterilere değil oteli dışarıdan ziyaret edecek müşterilere de hizmet verebilecektir. Satış mağazalarında otel müşterilerine yönelik hediyelik ve giyim eşya satışları gerçekleştirilecektir. Satış mağazalarından birisi ise market olarak hizmet verecektir. Fitness salonu ve spa merkezi hem otel müşterilerine hem de üyelik koşulu ile otel dışından müşterilere de hizmet verebilecektir. 1.000 kişilik olarak tasarlanan toplantı salonu ise daha çok kongrelere ev sahipliği yapması için planlanmıştır. Ancak düğün, balo, kına gibi etkinliklere de ev sahipliği yapılabilecektir. Kongre ve toplantı salonlarında projeksiyon cihazları, motorlu ve manuel perdeler, DVD player, dome kamera, power amphi, flipchartlar gibi gerekli ekipmanlar bulunacaktır.
Organizasyon Şeması

Turistik konaklama tesislerinin işletilmesi, çeşitli alanlarda son derece becerikli profesyonel elemanların etkili bir şekilde işbirliğini gerektiren karmaşık bir yapıdadır. Ziyaretçilerin azami güvenlik ve konforunu sağlamak ve tesisi yeterli bir kar marjıyla işletebilmek için bütün kademelerde iyi düşünülmüş bir organizasyon gereklidir. Aşağıda genel hatları ile organizasyon şeması verilmiştir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 28

Şekil – 18: Organizasyon Şeması

Genel Müdür

Genel Müdür Yardımcısı

Ön Büro

Yiyecek ve İçecek

Kat Hizmetleri

Ön Büro Bölümü

Ön büro bölümünde resepsiyon, rezervasyon, santral, ön kasa, gece muhasebesi ve consierge hizmetleri verilecektir. Ön büro bölümü ayrıca otelin tanıtılması ve pazarlanması hususlarında da çalışacaktır. Ön büro bölümünde ilgili faaliyetleri yürütmek amacıyla 19 kişi istihdam edilecektir.

Yiyecek ve İçecek Bölümü

Yiyecek-içecek bölümü, otelin değişik restoranlarında, banket salonlarında, barlarında konuklara sunulmak üzere yiyecek ve içecek maddelerini değişik yöntemlerle tedarik edilmesini, muhafazasını, yiyecek depolarını, içki malzemelerini, bu fonksiyonlarla ilgili kontrolleri ve bu fonksiyonların rasyonalizasyonu yapmak gibi görevleri gerçekleştirecektir. Yiyecek ve içecek bölümünde ilgili faaliyetleri yürütmek amacıyla 31 kişi istihdam edilecektir.

Kat Hizmetleri Bölümü

Kat Hizmetleri Bölümü, mutfak ve depolar hariç tüm otelin temizliği, bakımı ve düzeninden sorumla bölümdür. Kat Hizmetleri Bölümünde ilgili faaliyetleri yürütmek amacıyla 34 kişi istihdam edilecektir.

İnsan Kaynakları

Personelin işe alımı ve eğitimi, iş analizi, iş gücü planlaması, kariyer planlaması, personel ve iş değerleme ile disiplin faaliyetlerini yürütecek olan İnsan Kaynakları Bölümünde 4 kişi istihdam edilecektir.

İnsan Kaynakları

Muhasebe

Teknik Servis

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 29

Muhasebe

Muhasebe Bölümü, otelin ihtiyaçları için gerekli olan malzemelerin satın alınması, muhasebe kayıtlarını tutmak ve bu sonuçlara göre gerekli işlemlerin yapılmasını sağlamak, otel bölümlerinin her birinin ayrı ayrı gelir ve giderlerini tespit etmek ve toplu olarak otelin karlılığının ölçmek, konuklara sunulan mal ve hizmetin maliyetini sunmak görevlerini gerçekleştirecektir. Bu faaliyetlerin gerçekleştirilebilmesi amacıyla Muhasebe Bölümünde 6 kişi istihdam edilecektir.

Teknik Servis

Teknik Servis, otelin değişik bölümlerinde kullanılmakta olan araç, gereç ve donanımların her zaman iyi bir şekilde işlevlerini yapacak şekilde hazır bulunmasını sağlamakla görevli bölümdür. Teknik Bölüm bakım hizmetleri, onarım hizmetleri, tasarrufa yönelik hizmetler ve eğitim hizmetleri sunacaktır. Bunlara ek olarak Teknik Servis otelin çevre düzenlemesinin gerçekleştirilmesinden de sorumlu olacaktır. Teknik Servis Bölümünde 11 kişi istihdam edilecektir.

Otel bünyesinde Genel Müdür ve Genel Müdür Yardımcısı dahil olmak üzere toplam 107 kişinin çalışması öngörülmektedir.

3.1.2. Yatırım Yeri

Otel yatırımı Nevşehir’in Ürgüp ilçesinin Mustafapaşa Köyünde 1982 yılında Kültür ve Turizm Bakanlığınca Turizm Alanı olarak ilan edilen bölgede 172 numaralı adanın, 2 numaralı parselinde gerçekleştirilecektir.

Mustafapaşa
Eski adıyla Sinasos, şimdi ki adıyla Mustafapaşa, Anadolulu Ortodokslar’ın 1924 yılındaki büyük mübadeleye kadar yoğun bir şekilde yaşadığı Kapadokya’nın en nadide yerleşimlerinden birisidir. Kayserili Kleovulus Mustafapaşa’yı “Çölde bir vaha. Karanlıkta bir yıldız. Anadolu’da bir Atina” diye tanımlamıştır. Mustafapaşa usta elinden çıkmış bezemeli önyüzlere, balkonlara, pencerelere sahip taş evlerin oluşturduğu açık bir hava müzesi gibidir. 19. Yüzyılın son çeyreğinde ya da ikinci yarısında ya da 20. Yüzyılın başında inşa edilen bu evlerin çoğu inanılmaz mükemmellikteki taş ve ahşap işçilikleriyle, tavan süslemeleriyle, yüklükleriyle, daha da önemlisi dindışı resimleriyle parlak bir dönemi günümüze kadar taşır (Pekin, 2014).

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 30

Mustafapaşa’da 36 adet kilise, 6 adet yeraltı şehri, Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunca tescili yapılmış 140 adet, henüz tescili yapılmamış 250 adet olmak üzere toplam 390 adet tarihi konak bulunmaktadır. Bunlara ek olarak Mustafapaşa’da İlke Eğitim ve Sağlık Vakfına ait Kapadokya Meslek Yüksek Okulu bulunmaktadır. Konum olarak Kapadokya’nın merkezinde yer alan Mustafapaşa’nın önemli noktalara uzaklıkları aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Tablo – 9: Mustafapaşa’nın Önemli Bazı Noktalara Uzaklığı

Ürgüp 6 Nevşehir 33 Kayseri 72 Kapadokya Havalimanı 50 Kayseri Erkilet Havaalanı 76 Göreme 14 Uçhisar 18 Avanos 25 Kaymaklı Yeraltı Şehri 24 Derinkuyu Yeraltı Şehri 34

Depremsellik
Nevşehir Türkiye Deprem Bölgeleri haritasında 3. derecede tehlikeli deprem bölgesinde bulunmakta olup bugüne kadar hasar yapıcı herhangi bir deprem kayıt edilememiştir.

Şekil – 19: Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası (Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı, 2015)

Konum

Uzaklık (km)

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 31

Merkez, Avanos, Gülşehir, Hacıbektaş, Kozaklı ve Ürgüp ilçeleri 3. ve 4. derecede tehlikeli deprem bölgesinde bulunurken Acıgöl ve Derinkuyu ilçeleri ile Merkez ilçeye bağlı Kaymaklı beldesi 4. derecede tehlikeli deprem bölgesinde yer almaktadır.

İklim
Nevşehir’de karasal iklim etkileri gözlemlenmekte olup yazları sıcak ve kurak, kışları ise soğuk ve kar yağışlı geçmektedir. Meteoroloji Genel Müdürlüğü tarafından uzun yıllar boyunca gerçekleştirilen ölçümlerin sonuçlarına göre Nevşehir’de ortalama sıcaklık 10,7 oC, ortalama güneşlenme süresi 7,1 saat, aylık olarak ortalama yağışlı gün sayısı 9 gün ve aylık toplam yağış miktarı ortalaması 34,5 kg/m2’dir (Meteoroloji Genel Müdürlüğü, 2015).

İşgücü Yeterliliği
Nevşehir 2013 yılı itibariyle ülkemizde en düşük işsizlik oranının olduğu şehirlerden birisidir. 2008 yılından itibaren işgücüne katılma oranı ve buna paralel olarak istihdam oranının her geçen yıl artan bir seyir izlediği gözlemlenmektedir. Yıllara göre işsizlik oranlarına bakıldığında ise 2009 yılındaki % 0,9’luk artışın ardından ciddi bir azalış oranına girildiği ve 2013 yılında % 6’ya kadar işsizlik oranının düştüğü gözlemlenmektedir. 2009 yılında işsizlik oranında yaşanılan artışın sebebi ise ABD merkezli olmak üzere dünya genelinde yaşanılan küresel ekonomik krizdir.

Şekil – 20: Yıllara Göre Nevşehir’in Temel İşgücü Göstergeleri (TÜİK, 2015)

2008 2009

İşgücüne Katılma Oranı

2012 2013

İşsizlik Oranı

2010 2011

Nevşehir’de Hacı Bektaş Veli Üniversitesi ve Kapadokya Meslek Yüksek Okulu olmak üzere iki adet üniversite bulunmaktadır. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi bünyesindeki

İstihdam Oranı

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 32

Turizm İşletmeciliği Bölümü, Gastronomi ve Mutfak Sanatları Bölümü ve Otel, Lokanta ve İkram Hizmetleri Bölümü ile Kapadokya Meslek Yüksek Okulu bünyesindeki Aşçılık Programıyla başta konaklama sektörü olmak üzere ildeki hizmetler sektörüne kalifiye elemanlar yetiştirilmektedir. Ayrıca bu bölümdeki öğrencilerin staj zorunluluğu sebebiyle özellikle yoğun sezonlarda konaklama sektöründe faaliyette bulunan işletmelerin geçici personel ihtiyacı karşılanabilmektedir.

Altyapı, Enerji ve İmar Durumu
Yerleşim alanında elektrik ve su mevcut olup, kanalizasyon sistemi bulunmaktadır. Otelin kurulması planlanan alanda ulaşım altyapısı gelişmiş olup mevcut yol bağlantısında herhangi bir sorun yoktur. Otelin çatısına kurulabilecek güneş enerjisi sistemi ile başta sıcak su ve otelin ısıtılması olmak üzere enerji ihtiyacının bir kısmı yenilenebilir enerji kaynaklarından karşılanabilecektir. Ayrıca Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğünce 2012 yılında gerçekleştirilen sondaj çalışması sonucunda 2.198 m derinlikte jeotermal akışkan tespit edilmiştir. Tespit edilen jeotermal akışkanın MTA tarafından belirlenen özellikleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır:

Tablo – 10: Mustafapaşa Jeotermal Akışkanının Özellikleri Özellikler

Derinlik
Sıcaklık (Kuyu Ağzı) Sıcaklık (Kuyu Tabanı) Debi (Kompresör ile Üretim) Debi (Artezyen Üretimi)

2.198 m
58 oC (Artezyen), 56 oC (Kompresör) 99,8 oC
13 L/s
10 L/s

Mustafapaşa’daki jeotermal akışkanın Turizm Bölgesinde kullanımına yönelik ihale Nevşehir İl Özel İdaresi tarafından gerçekleştirilmiş olup ihaleyi kazanan işletme tarafından altyapı çalışmalarına devam edilmektedir.

Otel yatırımının gerçekleştirileceği bölgede Mustafapaşa Kentsel ve Doğal Sit Alanları Koruma Amaçlı İmar Planında yer alan hükümlere uyulması zorunludur. İlgili İmar Planına göre işlevi ne olursa olsun, üç katı ve doğal zeminden yüksekliği (görünen en büyük cephe yüksekliği) 10,50 metreyi aşan hiçbir bina yapılamaz ve Taban Alanı Katsayısı (TAKS) %10’u geçemez. Yatırımın gerçekleştirileceği alanda yer alacak yapıların avan projeleri Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından onaylanmak zorundadır. Buna ek olarak uygulama projelerinin avan projeye uygunluğu yine Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından denetlenmektedir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 33

3.1.3. Yatırım Süresi

Mustafapaşa’da gerçekleştirilecek beş yıldızlı otel yatırımının etüd ve proje işlerinin tamamlanması, başta Nevşehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu olmak üzere ilgili kurum ve kuruluşlardan gerekli izin ve ruhsatların alınması, inşaat işlerinin bitirilmesi, otel için gerekli makine, donatım ve tefrişat ürünlerinin seçilerek satın alınması ve montajlarının tamamlanması, personel istihdamının gerçekleştirilerek personellere gerekli eğitimlerin verilmesi gibi işlemlerinin toplam 24 ayda tamamlanması ve 24 ayın sonunda otelin hizmet vermeye başlaması öngörülmektedir.

Şekil – 21: Yatırım Termin Planı

Yatırım Kalemleri	1.YIL												2.YIL
Yatırım Kalemleri	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Arsa Temini
Etüt ve Proje
Arazi Düzenleme
İnşaat İşleri
Makine-Ekipman
Taşıma-Sigorta
Montaj
Taşıt Araçları
Personel İstihdamı
Eğitim İşleri
İşletmeye Alma

3.2. Yatırım Kalemi Hesabı ve Yıllara Dağılımı

Tesiste yatırım dönemine ilişkin yapılması gereken harcamalara yönelik açıklamalar aşağıda, toplam yatırım tutarı dağılımı ise Tablo-12’de verilmiştir.

3.2.1. Arsa Yatırımı

Otel yatırımı Nevşehir’in Ürgüp ilçesinin Mustafapaşa Köyünde 1982 yılında Kültür ve Turizm Bakanlığınca Turizm Alanı olarak ilan edilen bölgede yer alan 172 numaralı adanın, 2 numaralı parselinde gerçekleştirilecektir. Toplam yatırım alanı 40.479 m2’dir. İlgili bölgedeki arsa birim fiyatı 75 TL/m2’dir ve arsa gideri olarak 75 TL/m2 X 40.479 m2 = 3.035.925 TL olarak hesaplanmıştır.

3.2.2. Etüd ve Proje Giderleri

Yatırıma ait etüd ve proje çalışmaları, yatırım dönemi ve işletmeye alma sırasında gerekli olacak kontrolörlük ve müşavirlik gibi konularda yapılacak harcamalar için inşaat işlerine

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 34

harcanacak tutarın %3’ü etüd ve proje gideri olarak kabul edilmiştir ve etüd ve proje giderlerinin toplamda yaklaşık olarak 584.654 TL olacağı öngörülmüştür.

3.2.3. Teknik Yardım ve Lisans Gideri

Yatırım aşamasında otele alınacak makine, tefrişat ve donatımların kontrolünün gerçekleştirilmesi ile otelde istihdam edilecek personele gerekli eğitimlerin verilmesi aşamalarında alınacak hizmet alımları için toplam 150.000 TL bütçe ayrılması planlanmıştır.

3.2.4. İnşaat İşleri

Mustafapaşa Kentsel ve Doğal Sit Alanları Koruma Amaçlı İmar Planına göre işlevi ne olursa olsun, üç katı ve doğal zeminden (görünen en büyük cephe yüksekliği) 10,50 metreyi aşan hiçbir bina yapılamaz. Bu sebepten otel yatırımı bodrum kat hariç zemin ile birlikte üç kat olarak tasarlanmıştır. Otelin bodrum katında SPA Merkezi, fitness salonu, gece kulübü, makine odası, çamaşır deposu, genel depo, çalışan yemekhanesi ve dinlenme salonu, çöp alanı, teknik oda, bilgi sistemleri ve pbx ekipmanları odası ile sığınak bulunacak ve bodrum katının toplam büyüklüğü 1.884 m2 olacaktır. Zemin katta ise lobi ve giriş, oturma ve dinlenme alanı, genel tuvaletler, genel telefon odası, valiz emanet odası, restoranlar, mutfak, yiyecek ve içecek deposu, snack ve lobi bar, 4 adet satış mağazası, çalışma alanı, ön büro ve çalışma ofisleri yer alacaktır. Kongre Salonu ile 5 adet toplantı salonu ise gerekli tavan yüksekliklerinin sağlanabilmesi amacıyla lobi ile bağlantılı ayrı bir yapı gibi düşünülmüştür. Bütün bunlarla birlikte zemin katın toplam alan büyüklüğü 3.999 m2 olarak tasarlanmıştır ve yatırım yerinde %10 olan Taban Alanı Katsayısı (TAKS) içerisinde yer almaktadır. 1. ve 2. katlar ise sadece konaklama amacıyla odalara ayrılmıştır. Her bir katta 67 adet standart oda, 4 adet süit oda, 1 adet deluxe oda ve 2 adet engelli odası olmak üzere 74 oda yer alacaktır. Odalara ek olarak her katta kat hizmetleri deposu ve mekanik elektrik odası da yer alacaktır. Her bir katın alanı 2.406 m2 olmak üzere iki katın toplam alanı 4.812 m2 olarak öngörülmüştür. Otelin toplam kapalı alanı ise 10.695 m2 olarak düşünülmüştür.

Zemin Kat 2. Kat

3.999 2.406

Tablo – 11: Kapalı Alan Dağılımı

Kapalı Alan	Alan Büyüklüğü (m2)
Bodrum Kat	1.884

1. Kat

2.406

Toplam

10.695

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 35

Tesisin kapalı alanının inşası için gerekli bütçenin hesaplanmasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 19.03.2015 tarih ve 29300 sayılı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2015 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” baz alınmıştır. İlgili tebliğe göre beş yıldızlı oteller V. Sınıf C. Grubu yapılar içerisinde yer almakta ve yapının inşası için gerekli birim maliyet 1.710 TL/m2’dir. Otelin toplam inşaat maliyeti ise 10.695 m2 X 1.710 TL/m2 = 18.288.450 TL’dir.

3.2.5. Makine, Donatım ve Tefrişat Giderleri

Otelin ihtiyaç duyduğu makine, donatım ve tefrişatın maliyetlerinin hesaplanmasında Turizm Yazarları ve Gazetecileri Derneğinin (TUYED) belirlediği birim maliyetler kullanılmıştır. TUYED verilerine göre beş yıldızlı deluxe bir otelin makine, donatım ve tefrişat için ihtiyaç duyacağı birim maliyet 151 $/m2’dir. Bu sebepten otel yatırımın makine, donatım ve tefrişatı için gerekli bütçe 151 $/m2 X 10.695 m2 = 1.614.945 $’dır. ABD Dolar kurunun 2,65 varsayıldığı durumda TL cinsinden gerekli bütçe 1.614.945 $ X 2,65 TL/$ = 4.279.604 TL’dir.

3.2.6. Montaj Giderleri

Otelin ihtiyaç duyduğu makine, donatım ve tefrişatın montaj işlemlerinin gerçekleştirilmesi aşamasında oluşabilecek giderlerin karşılanabilmesi amacıyla makine, donatım ve tefrişat giderlerinin %1’ine tekabül eden 42.796 TL’lik bütçe montaj giderlerine ayrılmıştır.

3.2.7. Genel Giderler

Yatırım dönemine ait haberleşme, ilan, seyahat ve benzeri masraflar ile yatırım dönemi yönetim giderleri gibi harcamaların karşılanabilmesi amacıyla 200.000 TL’lik bütçe ayrılması öngörülmüştür.

3.2.8. Taşıt ve Demirbaş Giderleri

Hem personelin hem de otelde konaklayacak misafirlerin taşınmasında ve otelin diğer işlerinde kullanılmaya yönelik satın alınacak ticari araçların masraflarının karşılanmasına yönelik 325.000 TL bütçe ayrılması öngörülmüştür.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 36

3.2.9. Beklenmeyen Giderler

Yatırım aşamasında doğabilecek fiziki beklenmeyen giderleri ve muhtemel fiyat artışlarını karşılayabilmek amacıyla bu kaleme kadar olan harcamaların %2’si oranında (537.409 TL) bir beklenmeyen gider bütçesi ayrılması planlanmıştır.

3.2.10. İşletme Sermayesi Yatırımı

Otelin hizmet vermeye başladığı ilk aylarda nakit akışının sağlanabilmesi amacıyla başlangıçta işletme sermayesine ihtiyaç duyulmaktadır ve bu ihtiyaç “Çalışma Devri Katsayısı Yöntemi” ile hesaplanmıştır.

Tam Kapasitede İşletme Giderleri = 10.429.627 TL = 3.935.708 $

Çalışma Devresi = 30 gün

Çalışma Devri Katsayısı = Yıllık Çalışma Süresi / Çalışma Devresi = 360 gün / 30 gün = 12

İşletme Sermayesi İhtiyacı = Yıllık İşletme Giderleri / Çalışma Devri Katsayısı

İşletme Sermayesi İhtiyacı = 10.429.627 TL / 12 = 869.136 TL

Çalışma Devri Katsayısı Yöntemi ile otelin tam kapasitede çalışması durumunda ihtiyaç duyacağı İşletme Sermayesi 869.136 TL olarak öngörülmüştür.

Otel yatırımında toplam 28.276.973 TL’ye ihtiyaç duyulmakta olup bu tutarın %41’ine denk gelen tutar olan 11.594.984 TL için Yatırım Kredisi, %3’üne denk gelen 869.136 TL için İşletme Kredisi kullanılacak olup geriye kalan 15.812.853 TL’lik tutar öz kaynaklardan karşılanacaktır. Yatırımın ilk yılında yatırım tutarının %40’ı olan 11.310.789 TL’lik, ikinci yılında ise yatırım tutarının %60’ı olan 16.966.184 TL’lik bütçe kullanılacaktır.

Tablo – 12: Toplam Yatırım Gideri

YATIRIM GİDERLERİ BÜTÇESİ

HARCAMA BÖLÜMLERİ

ÖZ KAYNAK (TL)

A. Arsa Bedeli Yatırımı

3.035.925

548.654 10.973.070

0 3.035.925

0 548.654 7.315.380 18.288.450

1.145.632

207.039 6.901.302

KREDİ (TL)

TOPLAM (TL)

TOPLAM ($)

12.776.928

11.594.984

24.371.912

9.196.948

B. Sabit Tesis Yatırımı

1. Etüd ve Proje

150.000

56.604

2. Teknik Yardım ve Lisans

3. İnşaat İşleri

4.279.604

1.614.945

4. Makine, Donatım ve Tefrişat

5. Taşıma ve Sigorta

0000

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 37

6. İthalat ve Gümrükleme

42.796 0 325.000 0

0 869.136

3.3. Tam Kapasitede İşletme Gelirleri

42.796 325.000 869.136

16.149 122.642 327.976

7. Montaj

200.000

75.472

8. Genel Giderler

9. Taşıt ve Demirbaş Giderleri

537.409

202.796

10. Beklenmeyen Giderler

C. İşletme Sermayesi Yatırımı

TOPLAM

15.812.853

Gerçekleştirilecek otel yatırımı 148 oda ve 265 yatak kapasitesine sahip olacak olup içerisinde SPA Merkezi, kongre ve toplantı salonları, 2 adet restoran, 2 adet bar, fitness salonu ile açık ve kapalı havuzlar bulunacaktır. Otelin ana gelir kaynağı odaların doluluğundan kaynaklanacak oda gelirleri ile yiyecek & içecek gelirleri, telefon & internet gelirleri, kiralamalar, SPA Merkezi gelirleri ve diğer gelirler gibi departman gelirleri olacaktır. Gelirler hesaplanırken 11 yıllık bir projeksiyon gerçekleştirilmiş ve enflasyon oranı %3 olarak öngörülmüştür. Sezon içerisindeki çalışma süresi ise 360 gün olarak planlanmıştır. Otelin gelirleri hesaplanırken aşağıdaki varsayımlarda bulunulmuştur:

 Yiyecek & içecek gelirleri toplam oda gelirlerinin %6’sı olarak kabul edildi.
 Telefon & internet gelirleri toplam oda gelirlerinin %0,6’sı kabul edildi.
 Kiralamalar gelirleri toplam oda gelirlerinin %2,5’si kabul edildi.
 SPA Merkezi gelirleri toplam oda gelirlerinin %5’ü kabul edildi.
 Kongre ve toplantı organizasyonları, düğün organizasyonları, balon turu ve diğer turların satışından elde edilecek gelirler gibi gelirlerin yer aldığı diğer gelirler toplam oda gelirlerinin %5,5’i kabul edildi.Tam kapasitede (doluluk oranında) otelin 11 yıllık projeksiyonda elde edeceği gelirlerin dağılımı Tablo-13’de verilmektedir:

12.464.120

28.276.973

10.670.556

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 38

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 39

Tablo – 13: Tam Doluluk Oranında Otelin Yıllara Göre Gelir Dağılımı

YILLAR

Ortalama Yıllık Doluluk Oranı, % Oda Fiyatı, $
Toplam Konaklama Gelirleri, $

Yiyecek & İçecek Telefon & İnternet Kiralamalar
SPA Merkezi
Diğer Gelirler
Toplam Departman Gelirleri, $

1.YIL

100% 100 5.328.000

319.680 31.968

2.YIL

100% 103 5.487.840

329.270 32.927

3.YIL 4.YIL 5.YIL

6.YIL 7.YIL 8.YIL 9.YIL 10.YIL

11.YIL

Oda Gelirleri, $

100% 106 5.652.475

339.149 33.915

100% 109 5.822.049

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 113 116 119 123 127 130 134

5.996.711 6.176.612 6.361.911 6.552.768 6.749.351 6.951.832

7.160.386

Departman Gelirleri, $

349.323 359.803 370.597 381.715 393.166 404.961 417.110 429.623 34.932 35.980 37.060 38.171 39.317 40.496 41.711 42.962

133.200 137.196 141.312 145.551 149.918 154.415 159.048 163.819 168.734 173.796 179.010

266.400

351.648 1.102.896

219.514

296.343 1.015.250

226.099

305.234 1.045.708

232.882 239.868 247.064 254.476 262.111 269.974 278.073 286.415

314.391 323.822 333.537 343.543 353.849 364.465 375.399 386.661 1.077.079 1.109.392 1.142.673 1.176.953 1.212.262 1.248.630 1.286.089 1.324.671

Toplam Gelirler, $	6.430.896	6.503.090	6.698.183	6.899.129	7.106.102	7.319.286	7.538.864	7.765.030	7.997.981	8.237.920	8.485.058
Toplam Gelirler, TL	17.041.874	17.233.190	17.750.185	18.282.691	18.831.172	19.396.107	19.977.990	20.577.330	21.194.649	21.830.489	22.485.404

Otelde yerli turistten daha çok yabancı turist konaklayacağı için otelin gelirlerinin hesaplanmasında ABD Doları kullanılmıştır ve gelirlerin Türk Lirasına çevrilmesinde ABD Dolar kuru 2,65 olarak kabul edilmiştir. Otelin tam doluluğunda gelirleri ilk yıl için 17.041.874 TL olarak hesaplanmıştır.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 40

3.4. Tam Kapasitede İşletme Giderleri

Gerçekleştirilecek otel yatırımının sabit ve işletme giderleri olmak üzere iki farklı gider kalemi olacaktır. İşletme giderleri çoğunlukla otelin doluluk oranına göre değişecek gider kalemleridir. İşletme giderleri ile ilgili bilgiler aşağıdaki gibidir:

 Genel Giderler: Bu gider kalemi içerisinde oda giderleri, seyahat acentelerine verilen komisyonlar, misafirlere sunulan ücretsiz kahvaltı giderleri, güvenlik giderleri, bahçe ve çevre düzenlemesi giderleri ve genel yönetim giderleri gibi giderler bulunmaktadır. Genel giderler toplam gelirlerin %18’i kabul edildi.
 Personel Giderleri: Otelin Ön Büro, Yiyecek ve İçecek, Kat Hizmetleri, İnsan Kaynakları, Muhasebe ve Teknik Servis Bölümlerinde toplam 107 kişinin istihdam edilmesi öngörülmektedir. Çalışanların çoğunluğu asgari ücretin biraz üzerinde bir maaş ile istihdam edilecektir. Personel giderlerinin toplam gelirlerin %25’i olacağı öngörülmektedir.
 Pazarlama Giderleri: Otelin pazarlanması ve satışların artırılması için yapılacak medya ve web reklamları, web sitesi masrafları, arama motoru Google’da arama yapıldığında otelin ilk sıralarda çıkmasını sağlayacak Google Adwords giderleri, seyahat acentelerinin ziyaret edilmesi ve turizm fuarlarına katılım gibi giderler bu kalem içerisinde yer almaktadır. Pazarlama giderlerine toplam gelirlerin %3,5’i kadar bütçe ayrılması öngörülmektedir.
 Enerji Giderleri: Otelin ısınma, elektrik ve su gibi giderleri enerji giderleri kalemi içerisinde yer almaktadır ve enerji giderleri toplam gelirlerin %7’si olarak öngörülmektedir.
 Basit Tamiratlar: Otel binasında ve çevresinde gerekli olabilecek tamirat giderleri için toplam gelirlerin %2’si kadar bir bütçe ayrılması öngörülmektedir.
 Diğer Giderler: Öngörülmedik giderlerin oluşması durumuna karşı toplam gelirlerin %1’i kadar bir bütçe ayrılması planlanmaktadır.Sabit giderler olarak ise gayrimenkul vergisi, sigorta ve yenileme fonu düşünülmüştür.

 Gayrimenkul vergisi toplam gelirlerin %0,2’si kabul edildi.
 Sigorta giderleri toplam gelirlerin %1,5’i kabul edildi.
 Yenileme fonu gideri toplam gelirlerin %3’ü kabul edildi.Bu gider kalemlerine göre tam dolulukta otelin giderleri Tablo-14’de verilmiştir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 41

YILLAR

Genel Giderler Personel Giderleri

1.YIL

1.157.561

Tablo – 14: Tam Doluluk Oranında Otelin Yıllara Göre Gider Dağılımı 2.YIL 3.YIL 4.YIL 5.YIL 6.YIL 7.YIL

8.YIL 9.YIL 10.YIL

11.YIL

1.527.310 2.121.264 296.977 593.954 169.701 84.851 4.794.058

16.970 127.276 254.552 398.798

1.607.724 Pazarlama 225.081 Enerji 450.163

1.170.556 1.205.673 1.625.773 1.674.546 227.608 234.436 455.216 468.873 130.062 133.964 65.031 66.982 3.674.246 3.784.473

13.006 13.396

97.546 100.473 195.093 200.945 305.645 314.815

İşletme Giderleri, $

1.241.843 1.279.098 1.317.471 1.356.996 1.724.782 1.776.526 1.829.821 1.884.716 241.470 248.714 256.175 263.860 482.939 497.427 512.350 527.720 137.983 142.122 146.386 150.777 68.991 71.061 73.193 75.389 3.898.008 4.014.948 4.135.396 4.259.458

Sabit Giderler, $

13.798 14.212 14.639 15.078 103.487 106.592 109.789 113.083 206.974 213.183 219.579 226.166 324.259 333.987 344.006 354.327

1.397.705 1.439.637 1.482.826 1.941.258 1.999.495 2.059.480 271.776 279.929 288.327 543.552 559.859 576.654 155.301 159.960 164.758 77.650 79.980 82.379 4.387.242 4.518.859 4.654.425

15.530 15.996 16.476 116.475 119.970 123.569 232.951 239.939 247.138 364.956 375.905 387.182

Basit Tamiratlar
Diğer Harcamalar Toplam İşletme Giderleri, $

Gayrimenkul Vergisi Sigorta Yenileme Fonu Toplam Sabit Giderler, $

128.618 64.309 3.633.456

12.862

96.463 192.927 302.252

Toplam Giderler, $	3.935.708	3.979.891	4.099.288	4.222.267	4.348.935	4.479.403	4.613.785	4.752.198	4.894.764	5.041.607	5.192.855
Toplam Giderler, TL	10.429.627	10.546.712	10.863.113	11.189.007	11.524.677	11.870.417	12.226.530	12.593.326	12.971.125	13.360.259	13.761.067

Giderlerin Türk Lirasına çevrilmesinde ABD Dolar kuru 2,65 olarak kabul edilmiştir. Otelin tam doluluğunda toplam giderler ilk yıl için 10.429.627 TL olarak hesaplanmıştır.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 42

3.5. Tesisin Faydalı Ömrü ve Hurda Değeri

Tesisin faydalı ömrü 20 yıl olup, hurda değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. Tablo – 15: Tesisin Faydalı Ömrü ve Hurda Değeri

Yatırım Kalemi

Tutar (TL)

% Oranı

Hurda Değeri

Arsa
İnşaat
Diğer Sabit Yatırım Kalemleri Toplam

3.035.925 100 18.288.450 50 6.952.598 10 28.276.973 46

3.035.925 9.144.225 695.260 12.875.410

3.6. Mali İnceleme ve Değerlendirme
3.6.1.Finansman İhtiyacı ve Kaynakları
Projenin toplam finansman ihtiyacı ve finansman kaynakları Tablo-16’da verilmiştir.

Tablo – 16: Finansman İhtiyacı ve Kaynakları

HARCAMA BÖLÜMLERİ

ÖZ KAYNAK (TL)

KREDİ (TL)

TOPLAM (TL)

A. Arsa Bedeli Yatırımı
B. Sabit Tesis Yatırımı
C. İşletme Sermayesi Yatırımı TOPLAM

3.6.2.Yabancı Kaynaklar

3.035.925 12.776.928 0 15.812.853

0 11.594.984 869.136 12.464.120

3.035.925 24.371.912 869.136 28.276.973

3.6.2.1. YatırımKredisi

Gerçekleştirilecek yatırım için yatırım tutarının %41’ine denk gelen tutar olan 11.594.984 TL için 2 yıl ödemesiz 5 yıl ödemeli toplam 7 yıllık TL bazında yatırım kredisi kullanılacaktır. Yatırım kredisi yatırımın ikinci yılında kullanılacak olup yıllık faiz oranı %10 olacaktır. Kredinin geri ödemesi yatırımın üçüncü, işletmeye geçişin ikinci yılında başlayacaktır.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 43

Tablo – 17: Yatırım Kredisi Bilgileri Özet Tablo

Özet Bilgi

Kredi Miktarı (TL) Yıllık Faiz Oranı Aylık Faiz Oranı Vade (Ay)

Aylık Ödeme (TL)

11.594.984 %10 %0,008333333 60 246.359

Yatırım kredisinin sabit oranlı dönemsel ödeme hesabı Tablo-18’de verilmiştir. Tablo – 18: Yatırım Kredisi Sabit Oranlı Dönemsel Ödeme Hesabı

Aylar Ödemeler Anapara Faiz Dönem Başı Dönem Sonu Ödeme Bakiye Bakiye

1 246.359 TL 149.734 TL 96.625 TL 11.594.984 TL 11.445.250 TL

2 246.359 TL 150.982 TL 95.377 TL 11.445.250 TL 11.294.268 TL

3 246.359 TL 152.240 TL 94.119 TL 11.294.268 TL 11.142.028 TL

4 246.359 TL 153.509 TL 92.850 TL 11.142.028 TL 10.988.519 TL

5 246.359 TL 154.788 TL 91.571 TL 10.988.519 TL 10.833.731 TL

6 246.359 TL 156.078 TL 90.281 TL 10.833.731 TL 10.677.653 TL

7 246.359 TL 157.379 TL 88.980 TL 10.677.653 TL 10.520.274 TL

8 246.359 TL 158.690 TL 87.669 TL 10.520.274 TL 10.361.584 TL

9 246.359 TL 160.013 TL 86.347 TL 10.361.584 TL 10.201.571 TL

10 246.359 TL 161.346 TL 85.013 TL 10.201.571 TL 10.040.225 TL

11 246.359 TL 162.691 TL 83.669 TL 10.040.225 TL 9.877.534 TL

12 246.359 TL 164.046 TL 82.313 TL 9.877.534 TL 9.713.488 TL

13 246.359 TL 165.413 TL 80.946 TL 9.713.488 TL 9.548.075 TL

14 246.359 TL 166.792 TL 79.567 TL 9.548.075 TL 9.381.283 TL

15 246.359 TL 168.182 TL 78.177 TL 9.381.283 TL 9.213.101 TL

16 246.359 TL 169.583 TL 76.776 TL 9.213.101 TL 9.043.518 TL

17 246.359 TL 170.997 TL 75.363 TL 9.043.518 TL 8.872.521 TL

18 246.359 TL 172.421 TL 73.938 TL 8.872.521 TL 8.700.100 TL

19 246.359 TL 173.858 TL 72.501 TL 8.700.100 TL 8.526.241 TL

20 246.359 TL 175.307 TL 71.052 TL 8.526.241 TL 8.350.934 TL

21 246.359 TL 176.768 TL 69.591 TL 8.350.934 TL 8.174.166 TL

22 246.359 TL 178.241 TL 68.118 TL 8.174.166 TL 7.995.925 TL

23 246.359 TL 179.726 TL 66.633 TL 7.995.925 TL 7.816.199 TL

24 246.359 TL 181.224 TL 65.135 TL 7.816.199 TL 7.634.974 TL

25 246.359 TL 182.734 TL 63.625 TL 7.634.974 TL 7.452.240 TL

26 246.359 TL 184.257 TL 62.102 TL 7.452.240 TL 7.267.983 TL

27 246.359 TL 185.793 TL 60.567 TL 7.267.983 TL 7.082.190 TL

28 246.359 TL 187.341 TL 59.018 TL 7.082.190 TL 6.894.849 TL

29 246.359 TL 188.902 TL 57.457 TL 6.894.849 TL 6.705.947 TL

30 246.359 TL 190.476 TL 55.883 TL 6.705.947 TL 6.515.471 TL

31 246.359 TL 192.064 TL 54.296 TL 6.515.471 TL 6.323.408 TL

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 44

32 246.359 TL 193.664 TL 52.695 TL 6.323.408 TL 6.129.743 TL

33 246.359 TL 195.278 TL 51.081 TL 6.129.743 TL 5.934.465 TL

34 246.359 TL 196.905 TL 49.454 TL 5.934.465 TL 5.737.560 TL

35 246.359 TL 198.546 TL 47.813 TL 5.737.560 TL 5.539.014 TL

36 246.359 TL 200.201 TL 46.158 TL 5.539.014 TL 5.338.813 TL

37 246.359 TL 201.869 TL 44.490 TL 5.338.813 TL 5.136.944 TL

38 246.359 TL 203.551 TL 42.808 TL 5.136.944 TL 4.933.393 TL

39 246.359 TL 205.248 TL 41.112 TL 4.933.393 TL 4.728.145 TL

40 246.359 TL 206.958 TL 39.401 TL 4.728.145 TL 4.521.188 TL

41 246.359 TL 208.683 TL 37.677 TL 4.521.188 TL 4.312.505 TL

42 246.359 TL 210.422 TL 35.938 TL 4.312.505 TL 4.102.083 TL

43 246.359 TL 212.175 TL 34.184 TL 4.102.083 TL 3.889.908 TL

44 246.359 TL 213.943 TL 32.416 TL 3.889.908 TL 3.675.965 TL

45 246.359 TL 215.726 TL 30.633 TL 3.675.965 TL 3.460.239 TL

46 246.359 TL 217.524 TL 28.835 TL 3.460.239 TL 3.242.715 TL

47 246.359 TL 219.337 TL 27.023 TL 3.242.715 TL 3.023.379 TL

48 246.359 TL 221.164 TL 25.195 TL 3.023.379 TL 2.802.214 TL

49 246.359 TL 223.007 TL 23.352 TL 2.802.214 TL 2.579.207 TL

50 246.359 TL 224.866 TL 21.493 TL 2.579.207 TL 2.354.341 TL

51 246.359 TL 226.740 TL 19.620 TL 2.354.341 TL 2.127.601 TL

52 246.359 TL 228.629 TL 17.730 TL 2.127.601 TL 1.898.972 TL

53 246.359 TL 230.534 TL 15.825 TL 1.898.972 TL 1.668.438 TL

54 246.359 TL 232.455 TL 13.904 TL 1.668.438 TL 1.435.982 TL

55 246.359 TL 234.393 TL 11.967 TL 1.435.982 TL 1.201.590 TL

56 246.359 TL 236.346 TL 10.013 TL 1.201.590 TL 965.244 TL

57 246.359 TL 238.315 TL 8.044 TL 965.244 TL 726.928 TL

58 246.359 TL 240.301 TL 6.058 TL 726.928 TL 486.627 TL

59 246.359 TL 242.304 TL 4.055 TL 486.627 TL 244.323 TL

60 246.359 TL 244.323 TL 2.036 TL 244.323 TL 0 TL

TOPLAM 14.781.549 TL 11.594.984 TL 3.186.565 TL

Otel yatırımı gerçekleştirilirken Ekonomi Bakanlığından Yatırım Teşvik Belgesi alınacağı için kullanılacak yatırım kredisine Devlet tarafından faiz desteği uygulanacaktır. Yatırımın gerçekleştirileceği bölgede TL cinsi kredilerde 5 puana kadar faiz desteği Ekonomi Bakanlığı tarafından sağlanmaktadır. Ancak yatırımlara sağlanacak faiz desteği tutarı yediyüzbin TL’yi geçememektedir. Bu sebepten kullanılacak yatırım kredisi için ödenecek 3.186.565 TL’lik faizin 700.000 TL’si devlet tarafından karşılanabilecektir. Bu durumda 11.594.984 TL’lik yatırım kredisi için 2.486.565 TL faiz ödenecektir.

3.6.2.2. İşletme Kredisi

Otel yatırımı tamamlandıktan sonra otelin hizmet vermeye başlayabilmesi için gerekli olan işletme sermayesi ihtiyacının karşılanabilmesi amacıyla 36 ay vadeli yıllık faiz oranı %11 ile

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 45

işletme kredisi kullanılacaktır. İşletme kredisinin geri ödemesi işletmeye geçilmesi ile başlayacaktır.

Tablo – 19: İşletme Kredisi Bilgileri Özet Tablo

Özet Bilgi

Kredi Miktarı (TL) Yıllık Faiz Oranı Aylık Faiz Oranı Vade (Ay)

Aylık Ödeme (TL)

869.136 %11 0,009166667 36 28.454

İşletme kredisinin sabit oranlı dönemsel ödeme hesabı Tablo-20’de verilmiştir. Tablo – 20: İşletme Kredisi Sabit Oranlı Dönemsel Ödeme Hesabı

Aylar Ödemeler Anapara Ödeme Faiz Dönem Başı Bakiye Dönem Sonu Bakiye

1 28.454 TL 20.487 TL 7.967 TL 869.136 TL 848.648 TL

2 28.454 TL 20.675 TL 7.779 TL 848.648 TL 827.973 TL

3 28.454 TL 20.865 TL 7.590 TL 827.973 TL 807.109 TL

4 28.454 TL 21.056 TL 7.398 TL 807.109 TL 786.053 TL

5 28.454 TL 21.249 TL 7.205 TL 786.053 TL 764.804 TL

6 28.454 TL 21.444 TL 7.011 TL 764.804 TL 743.360 TL

7 28.454 TL 21.640 TL 6.814 TL 743.360 TL 721.720 TL

8 28.454 TL 21.839 TL 6.616 TL 721.720 TL 699.881 TL

9 28.454 TL 22.039 TL 6.416 TL 699.881 TL 677.842 TL

10 28.454 TL 22.241 TL 6.214 TL 677.842 TL 655.602 TL

11 28.454 TL 22.445 TL 6.010 TL 655.602 TL 633.157 TL

12 28.454 TL 22.650 TL 5.804 TL 633.157 TL 610.506 TL

13 28.454 TL 22.858 TL 5.596 TL 610.506 TL 587.648 TL

14 28.454 TL 23.068 TL 5.387 TL 587.648 TL 564.581 TL

15 28.454 TL 23.279 TL 5.175 TL 564.581 TL 541.302 TL

16 28.454 TL 23.492 TL 4.962 TL 541.302 TL 517.809 TL

17 28.454 TL 23.708 TL 4.747 TL 517.809 TL 494.101 TL

18 28.454 TL 23.925 TL 4.529 TL 494.101 TL 470.176 TL

19 28.454 TL 24.144 TL 4.310 TL 470.176 TL 446.032 TL

20 28.454 TL 24.366 TL 4.089 TL 446.032 TL 421.666 TL

21 28.454 TL 24.589 TL 3.865 TL 421.666 TL 397.077 TL

22 28.454 TL 24.815 TL 3.640 TL 397.077 TL 372.262 TL

23 28.454 TL 25.042 TL 3.412 TL 372.262 TL 347.221 TL

24 28.454 TL 25.272 TL 3.183 TL 347.221 TL 321.949 TL

25 28.454 TL 25.503 TL 2.951 TL 321.949 TL 296.446 TL

26 28.454 TL 25.737 TL 2.717 TL 296.446 TL 270.709 TL

27 28.454 TL 25.973 TL 2.481 TL 270.709 TL 244.736 TL

28 28.454 TL 26.211 TL 2.243 TL 244.736 TL 218.525 TL

29 28.454 TL 26.451 TL 2.003 TL 218.525 TL 192.074 TL

30 28.454 TL 26.694 TL 1.761 TL 192.074 TL 165.380 TL

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 46

31	28.454 TL	26.938 TL	1.516 TL	165.380 TL	138.442 TL
32	28.454 TL	27.185 TL	1.269 TL	138.442 TL	111.256 TL
33	28.454 TL	27.435 TL	1.020 TL	111.256 TL	83.822 TL
34	28.454 TL	27.686 TL	768 TL	83.822 TL	56.136 TL
35	28.454 TL	27.940 TL	515 TL	56.136 TL	28.196 TL
36	28.454 TL	28.196 TL	258 TL	28.196 TL	0 TL
TOPLAM	1.024.358 TL	869.136 TL	155.222 TL

Kullanılacak işletme kredisi için 36 ayın sonunda toplamda 155.222 TL faiz ödemesi gerçekleştirilecektir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 47

3.6.3. İndirgenmiş Nakit Akım Tablosu

Tablo – 21: İndirgenmiş Nakit Akım Tablosu

Oda Sayısı
Yatak Sayısı
İnşaat Alanı
Arsa Alanı
Sezon Sayısı
Yıllık Oda Fiyatı Artış Oranı Gayrimenkul Vergisi İskonto Oranı

Toplam Yatırım Maliyeti Toplam Yatırım Maliyeti Toplam Yatırım Kredisi Toplam Yatırım Kredisi Toplam İşletme Kredisi Toplam İşletme Kredisi

148 oda

265 yatak 10.695 m2 40.479 m2

360 gün 3 % 0,20 % 10 %

10.670.556 $ 28.276.973 TL 11.594.984 TL 4.375.466 $

869.136 TL 327.976 $

Gerçekleştirilecek otel yatırımının karlı bir yatırım olup olmadığını belirlemek için proje değerlendirme yöntemlerinden en fazla tercih edileni olan Net Bugünkü Değer Yöntemi (NPV) kullanıldı. Net Bugünkü Değerin hesaplanmasında şu varsayımlarda bulunuldu:

 Otel yıl boyunca toplam 360 gün hizmet verecektir.
 İşletmeye ilk geçişte oda fiyatı 100 $ olarak öngörülmüştür.
 Yıllık oda fiyatı artış oranı %3 olarak öngörülmüştür.
 İskonto oranı %10 olarak öngörülmüştür.
 İşletmeye geçtikten sonra ilk iki yıl doluluk oranının %65, sonraki 4 yıl %70 ve

sonrasında %75 olacağı varsayılmıştır.
 24 aylık yatırım süreci ile birlikte toplamda 13 yıllık bir projeksiyon gerçekleştirilmiştir.  Toplam 11.594.984 TL’lik Yatırım Kredisi kullanılacağı öngörülmüştür. Yatırım Kredisi

%10 faiz ile 2 yılı ödemesiz toplam 7 yıl olarak düşünülmüştür. Yatırım Kredisinin faizinin hesaplanmasında Ekonomi Bakanlığından alınacak faiz desteği hesaba katılmıştır.

 İşletme sermaye ihtiyacının karşılanabilmesi amacıyla %11 faiz ile 36 ay vadeli toplam 869.136 TL’lik İşletme Kredisi kullanılacağı varsayılmıştır. İşletme Kredisinin geri ödemesi yatırımın 3. yılında başlayacaktır.

 Yiyecek & içecek gelirleri toplam oda gelirlerinin %6’sı olarak kabul edildi.  Telefon & internet gelirleri toplam oda gelirlerinin %0,6’sı kabul edildi.
 Kiralamalar gelirleri toplam oda gelirlerinin %2,5’si kabul edildi.
 SPA Merkezi gelirleri toplam oda gelirlerinin %5’ü kabul edildi.

 Diğer gelirler toplam oda gelirlerinin %5,5’i kabul edildi.
 Gayrimenkul vergisi toplam gelirlerin %0,2’si kabul edildi.
 Sigorta giderleri toplam gelirlerin %1,5’i kabul edildi.
 Yenileme fonu gideri toplam gelirlerin %3’ü kabul edildi.
 Genel giderler toplam gelirlerin %18’i kabul edildi.
 Personel giderlerinin toplam gelirlerin %25’i olacağı kabul edildi.
 Pazarlama giderlerinin toplam gelirlerin %3,5’i olacağı kabul edildi.
 Enerji giderlerinin toplam gelirlerin %7’si olacağı kabul edildi.
 Basit tamiratlar için toplam gelirlerin %2’si kadar bütçe öngörüldü.
 Beklenmedik diğer harcamaları için toplam gelirlerin %1’i kadar bütçe öngörüldü.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ

Sayfa 48

YILLAR 1.Yıl 2.Yıl 3.Yıl 4.Yıl 5.Yıl 6.Yıl 7.Yıl 8.Yıl 9.yıl 10.Yıl 11.Yıl 12.Yıl 13.Yıl

NAKİT ÇIKIŞI, $

-4.268.222

-1.698.892

GELİRLER

Oda Gelirleri, $

Ortalama Yıllık Doluluk Oranı, % Oda Fiyatı, $
Toplam Konaklama Gelirleri, $

Departman Gelirleri, $

Yiyecek & İçecek
Telefon & İnternet
Kiralamalar
SPAMerkezi
Diğer Gelirler
Toplam Departman Gelirleri, $

Toplam Gelirler, $

GİDERLER

İşletme Giderleri, $

Genel Giderler Personel Giderleri Pazarlama
Enerji

Basit Tamiratlar
Diğer Harcamalar
Toplam İşletme Giderleri, $

65% 100 3.463.200

207.792 20.779 86.580 173.160 228.571 716.882

4.180.082

752.415 1.045.021

65% 103 3.567.096

214.026 21.403 89.177 178.355 235.428 738.389

4.305.485

774.987 1.076.371

70% 106 3.956.733

237.404 23.740 98.918 197.837 261.144 819.044

4.775.776

859.640 1.193.944

70% 109 4.075.435

244.526 24.453 101.886 203.772 268.979 843.615

4.919.050

885.429 1.229.762

70% 113 4.197.698

251.862 25.186 104.942 209.885 277.048 868.923

5.066.621

911.992 1.266.655 177.332 354.663 101.332 50.666 2.862.641

70% 116 4.323.629

259.418 25.942 108.091 216.181 285.359 894.991

5.218.620

939.352 1.304.655 182.652 365.303 104.372 52.186 2.948.520

75% 119 4.771.433

286.286 28.629 119.286 238.572 314.915 987.687

5.759.120

1.036.642 1.439.780 201.569 403.138 115.182 57.591 3.253.903

75% 123 4.914.576

294.875 29.487 122.864

75% 127 5.062.013

303.721 30.372 126.550

75% 130 5.213.874

312.832 31.283 130.347

75% 134 5.370.290

322.217 32.222 134.257

245.729 253.101 260.694 268.514

146.303 150.692 167.152 172.167 292.606 301.384 334.304 344.333

324.362 1.017.317

5.931.893

1.067.741 1.482.973 207.616 415.233 118.638 59.319 3.351.520

334.093 1.047.837

6.109.850

1.099.773 1.527.462 213.845 427.689 122.197 61.098 3.452.065

344.116 1.079.272

6.293.145

1.132.766 1.573.286 220.260 440.520 125.863 62.931 3.555.627

354.439 1.111.650

6.481.940

1.166.749 1.620.485 226.868 453.736 129.639 64.819 3.662.296

83.602

41.801 2.361.747

86.110

43.055 2.432.599

95.516

47.758 2.698.314

98.381

49.190 2.779.263

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ

Sayfa 49

Faiz Giderleri

Yatırım Kredisi Geri Ödeme İşletme Kredisi Geri Ödeme Toplam Faiz Giderleri, $

BRÜT İşletme Karı, $

Sabit Giderler, $

Gayrimenkul Vergisi Sigorta
Yenileme Fonu
Toplam Sabit Giderler, $

Toplam Giderler, $

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI, $ NET BUGÜNKÜ DEĞER, $ TOPLAM NBD, $
TOPLAM NBD, TL

0 0 0

0 128.850 128.850

1.689.486

8.360 62.701 125.402 196.464

2.687.060

-4.474.092 1.233.902 2.896.482 7.675.677

1.062.758 128.850 1.191.608

681.277

8.611 64.582 129.165 202.358

3.826.565

-3.995.173 359.819

1.062.758 128.850 1.191.608

1.062.758 0 1.062.758

1.141.222

10.133

75.999 151.999 238.131

4.163.531

-1.584.857 509.771

1.062.758
0 0 0 0 0 0

1.062.758 1.207.341

10.437

78.279 156.559 245.275

3.193.795

439.968 1.039.055

00000 00000

885.854 1.077.028

9.552 9.838 71.637 73.786 143.273 147.571 224.461 231.195

2.505.217

11.518

86.387 172.774 270.679

3.524.581

2.580.374

11.864

88.978 177.957 278.799

3.630.319

2.657.785

12.220

91.648 183.295 287.163

3.739.228

2.737.518

12.586

94.397 188.794 295.778

3.851.405

2.819.644

12.964

97.229 194.458 304.651

3.966.947

NET İŞLETME GELİRİ, $

-4.268.222

-1.698.892

1.493.022

478.920

661.393

845.833

903.091

2.024.824

2.234.538

2.301.575

2.370.622

2.441.740

2.514.993

-4.268.222 -4.268.222

-5.967.114 -1.544.447

4.114.384

-3.333.780 451.740

4.073.217

-2.487.947 525.196

2.674.506 4.976.081 7.346.703 9.788.443 12.303.436 1.042.429 976.092 913.977 855.815 801.354

13 Yıllık projeksiyon sonucu toplam Net Bugünkü Değerin 2.896.482 $ olacağı hesaplanmıştır. Amerikan doları kurunun 2,65 alınması ile ise Net Bugünkü Değer 7.675.677 TL olarak hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda vergiden kaynaklanan nakit çıkışları hesaba katılmamıştır. Yatırım ile ilgili gerçekleştirilen diğer finansal analizlerde elde edilen sonuçlar aşağıdaki gibidir:

Geri Ödeme Süresi: 8 Yıl
Başa Baş Noktası: 26.053 Oda/Yıl

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 50

İç Verimlilik Oranı: % 14,0579

Yıllar

Borç Ödeme Gücü

3.Yıl 4.Yıl 5.Yıl 6.Yıl 7.Yıl 8.Yıl

12,59 1,40 1,56 1,80 1,85 1,91

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ

Sayfa 51

4. KAPADOKYA BÖLGESİ’NDE YATIRIMCILARA SAĞLANAN DESTEKLER

Kapadokya Bölgesi’nde yatırım gerçekleştiren ya da gerçekleştirecek yatırımcılara sağlanan birçok devlet desteği bulunmaktadır. Bunların en önemlileri Ekonomi Bakanlığı, Ahiler Kalkınma Ajansı, Tarım ve Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumu ve KOSGEB tarafından sağlanan desteklerdir.

4.1. Ekonomi Bakanlığı Destekleri

Ekonomi Bakanlığı, 19.06.2012 tarih ve 2012/3305 Sayılı “Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar” ile 2012/1 Sayılı “Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Kararın Uygulanmasına İlişkin Tebliğ” çerçevesinde gerçekleştirilecek yatırımlara destek sağlamaktadır. Yatırımlarda Devlet Yardımları çerçevesinde Türkiye 6 ana bölgeye ayrılmıştır.

Şekil – 22: Teşvik Uygulamaları Açısından İllerin Bölgesel Dağımı

Gelişmişlik düzeyine göre 6. Bölgede yer alan iller gerçekleştirilecek yatırımlarda en fazla destek alacak, 1. Bölgede yer alan iller ise en az destek alacak yerleşimlerdir. Kapadokya içerisinde yer alan Nevşehir ve Kırşehir 4. Bölge, Aksaray ve Niğde 5. Bölge, Kayseri ise 2. Bölgede yer almaktadır. Ancak, Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde yapılacak turizm konaklama yatırımları 5. Bölgede uygulanacak desteklerden faydalanabilecektir. Nevşehir ili de Kapadokya Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi içerisinde yer

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 52

almakta olup gerçekleştirilecek turizm yatırımları 5. Bölgede gerçekleştirilmiş gibi kabul edilecek ve 5. Bölgede uygulanan bölgesel desteklerden faydalanılabilecektir.

Şekil – 23: Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri

Bölgesel teşvik uygulamaları kapsamında Nevşehir’e gerçekleştirilecek bir otel yatırıma uygulanabilecek destekler;

 Vergi indirimi,
 Sigorta primi işveren hissesi desteği,  Faiz Desteği,
 Yatırım yeri tahsisi,
 KDV muafiyeti,
 Gümrük vergisi muafiyetidir.

KDV İstisnası Desteğinin Mahiyeti Nedir?

25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu gereğince, teşvik belgesini haiz yatırımcılara teşvik belgesi kapsamında yapılacak makine ve teçhizat ithal ve yerli teslimleri KDV’den istisna edilebilir. Aynı hüküm, teşvik belgesinin veya teşvik belgesi kapsamı makine ve teçhizatın devir işlemleri ile makine ve teçhizat listelerinde set, ünite, takım vb. olarak belirtilen malların kısmi teslimlerinde de uygulanır.

Gümrük Vergisi Muafiyetinin Mahiyeti Nedir?

Teşvik belgesi kapsamındaki yatırım malı makine ve teçhizatın ithali, yürürlükteki İthalat Rejimi Kararı gereğince ödenmesi gereken gümrük vergisinden muaftır.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 53

Vergi İndiriminin Mahiyeti Nedir?

Bölgesel teşvik uygulamaları kapsamında gerçekleştirilecek konaklama yatırımlarında, 5520 sayılı Kanunun 32/A maddesi çerçevesinde gelir veya kurumlar vergisi, öngörülen yatırıma katkı tutarına ulaşıncaya kadar indirimli olarak uygulanır.

Tablo – 22: Bölgesel Teşvik Uygulamaları Kapsamında Uygulanacak Vergi İndirimi Oranları

	Bölgesel Teşvik Uygulamaları
Bölgeler	Yatırıma katkı oranı (%)	Kurumlar vergisi veya gelir vergisi indirim oranı (%)	İşletme / Yatırım Döneminde Uygulanacak Yatırıma Katkı Oranı (%)
Bölgeler	Yatırıma katkı oranı (%)	Kurumlar vergisi veya gelir vergisi indirim oranı (%)	Yatırım Dönemi	İşletme Dönemi
1	10	30	0	100
2	15	40	10	90
3	20	50	20	80
4	25	60	30	70
5	30	70	50	50
6	35	90	80	200

Bölgesel teşvik uygulamaları kapsamındaki yatırımlarda; 2. bölgede yüzde onunu, 3. bölgede yüzde yirmisini, 4. bölgede yüzde otuzunu, 5. bölgede yüzde ellisini ve 6. bölgede yüzde seksenini geçmemek üzere yatırım döneminde yatırımcının diğer faaliyetlerinden elde edilen kazançlarına indirimli gelir veya kurumlar vergisi uygulanabilir.

Bütün bölgelerde gerçekleştirilecek 5 milyon TL’lik bir yatırımda devletin yatırıma sağlayacağı vergi indirimi desteği ile ilgili özet Tablo-23’de yer almaktadır. 1. Bölgede yer alan İstanbul, İzmir, Muğla ya da Antalya gibi bir şehirde gerçekleştirilecek 5 milyon TL’lik konaklama yatırımlarında devlet 500 bin TL tutarında vergi indirimi sağlarken ve bunu yatırım tamamlandığında kullanma izni verirken aynı yatırım Nevşehir’de gerçekleştirildiğinde devlet 1.500 TL’lik vergi indirimi sağlıyor ve bu tutarın %50’sini yatırım döneminde yatırımcının diğer faaliyetlerinden elde ettiği kazançlarında da kullanmasına olanak veriyor.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 54

Tablo – 23: Gerçekleştirilecek Yatırımlarda Devletin Bölgelere Göre Sağlayacağı Vergi İndirimi Desteği

	1. BÖLGE	2. BÖLGE	3. BÖLGE	4. BÖLGE	5. BÖLGE	6. BÖLGE
Yatırım Tutarı (Bin TL)	5.000	5.000	5.000	5.000	5.000	5.000
Vergi İndirimi (%):	30	40	50	60	70	90
Yatırıma Katkı Oranı (%):	10	15	20	25	30	35
İndirilebilecek Vergi Tutarı (Bin TL):	500	750	1.000	1.250	1.500	1.750
– Yatırım Döneminde: – (Bin TL)	(%0) 0	(%10) 75	(%20) 200	(%30) 375	(%50) 750	(%80) 1.400
– İşletme Döneminde: (Bin TL)	(%100) 0	(%90) 675	(%80) 800	(%70) 875	(%50) 750	(%20) 350
Yatırıma katkı tutarına ulaşıncaya kadar uygulanacak kurumlar /gelir vergisi oranı:	%14 (indirilecek vergi oranı: %6)	%12 (indirilecek vergi oranı: %8)	%10 (indirilecek vergi oranı: %10)	%8 (indirilecek vergi oranı: %12)	%6 (indirilecek vergi oranı: %14)	%2 (indirilecek vergi oranı: %18)

Sigorta Primi İşveren Hissesi Desteğinin Mahiyeti Nedir?

Bölgesel teşvik uygulamaları kapsamında desteklenen yatırımlardan, teşvik belgesinde kayıtlı istihdamı aşmamak kaydıyla;

a) Komple yeni yatırımlarda, teşvik belgesi kapsamında gerçekleşen yatırımla sağlanan,

b)Diğer yatırım cinslerinde, yatırımın tamamlanmasını müteakip, yatırıma başlama tarihinden önceki son altı aylık dönemde (mevsimsel özellik taşıyan yatırımlarda bir önceki yıla ait mevsimsel istihdam ortalamaları dikkate alınır) Sosyal Güvenlik Kurumuna verilen aylık prim ve hizmet belgesinde bildirilen ortalama işçi sayısına teşvik belgesi kapsamında gerçekleşen yatırımla ilave edilen,

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 55

istihdam için ödenmesi gereken sigorta primi işveren hissesinin asgari ücrete tekabül eden kısmı Ekonomi Bakanlığı bütçesinden karşılanır.

Bölgesel teşvik uygulamaları kapsamında desteklenen yatırımlarda söz konusu destek aşağıda belirtilen sürelerde ve oranlarda uygulanır:

Tablo – 24: Bölgesel Teşvik Uygulamaları Kapsamında Desteklenen Yatırımlarda Uygulanan SGK Primi İşveren Hissesi Desteği

Bölgeler

01/01/2014 tarihinden itibaren başlanılan yatırımlar

–

Tablo-24’den de görülebileceği üzere 1. Bölgede yer alan İstanbul, İzmir, Muğla ya da Antalya gibi bir şehirde gerçekleştirilecek yatırımlarda devlet SGK Primi İşveren Hissesi Desteğinde bulunmazken Nevşehir’de gerçekleştirilecek konaklama yatırımlarında devlet 6 yıl boyunca SGK Primi İşveren Hissesini yatırımcı adına ödemektedir.

Faiz Desteğinin Mahiyeti Nedir?

Talep edilmesi halinde, bölgesel teşvik uygulamaları kapsamında desteklerden yararlanacak yatırımlar için bankalardan kullanılacak en az bir yıl vadeli yatırım kredilerinin teşvik belgesinde kayıtlı sabit yatırım tutarının yüzde yetmişine kadar olan kısmı için ödenecek faizin veya kâr payının;

a) 3. bölgede yapılacak bölgesel yatırımlar için Türk Lirası cinsi kredilerde üç puanı, döviz kredileri ve dövize endeksli kredilerde bir puanı,

b) 4. bölgede yapılacak bölgesel yatırımlar için Türk Lirası cinsi kredilerde dört puanı, döviz kredileri ve dövize endeksli kredilerde bir puanı,

c) 5. bölgede yapılacak bölgesel yatırımlar için Türk Lirası cinsi kredilerde beş puanı, döviz kredileri ve dövize endeksli kredilerde iki puanı,

Sigorta Primi İşveren

Hissesi Desteğinin Sabit Yatırım Tutarına Oranı (%)

–

3 yıl

5 yıl

6 yıl

7 yıl

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 56

ç) 6. bölgede yapılacak bölgesel yatırımlar için Türk Lirası cinsi kredilerde yedi puanı, döviz kredileri ve dövize endeksli kredilerde iki puanı,

d) Bölge ayrımı yapılmaksızın tüm bölgelerde gerçekleştirilecek stratejik yatırımlar, AR-GE yatırımları ve çevre yatırımları için Türk Lirası cinsi kredilerde beş puanı, döviz kredileri ve dövize endeksli kredilerde iki puanı,

Bölgesel teşvik uygulamaları kapsamında yapılacak yatırımlarda proje bazında sağlanacak faiz desteği tutarları 3 üncü, 4 üncü, 5 inci ve 6 ncı bölgelerde sırasıyla beşyüzbin, altıyüzbin, yediyüzbin ve dokuzyüzbin Türk Lirasını geçemez.

Tablo – 25: Bölgesel Teşvik Uygulamaları Kapsamında Uygulanacak Faiz Desteği

Bölgeler	Destek Oranı		Azami Destek Tutarı (Bin TL)
Bölgeler	TL Cinsi Kredi	Döviz Cinsi Kredi	Azami Destek Tutarı (Bin TL)
I	–	–	–
II	–	–	–
III	3	1	500
IV	4	1	600
V	5	2	700
VI	7	2	900

Tablo-25’den de görülebileceği üzere 1. Bölgede yer alan İstanbul, İzmir, Muğla ya da Antalya gibi bir şehirde gerçekleştirilecek yatırımlarda devlet herhangi bir faiz desteğinde bulunmazken Nevşehir’de gerçekleştirilecek yatırımlarda TL Cinsi Kredide 5 puan, Döviz Cinsi Kredide ise 2 puana kadar faiz desteği devlet tarafından sağlanacaktır.

4.2. Ahiler Kalkınma Ajansı Destekleri

Ahiler Kalkınma Ajansı her yılın belirli dönemlerinde Proje Teklif Çağrısına çıkarak yatırımcıların proje ve faaliyetlerine hibe desteğinde bulunmaktadır. Ajans, başarılı bulunan projelerin %50’sine kadar destek verebilmekte olup en üst destek miktarı 350.000 – 450.000 TL arasında değişmektedir. Ajans bugüne kadar engelli otel yatırımı, butik otel yatırımı, özel müze yatırımı ve maraton koşusu gibi birçok turizm projesine mali destekler de bulunmuştur. Mali desteklerin dışında Ajans bölge tanıtımına yönelik Famtrip etkinlikleri organize etmekte ve uluslararası turizm ve seyahat fuarlarına katılım sağlayarak bölgenin tanıtımını gerçekleştirmektedir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 57

4.3. Tarım ve Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumu Destekleri

Tarım ve Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumu (TKDK), 50 kişiden az çalışanı olan ve yıllık cirosu ve/veya bilançosu 8 milyon TL’yi aşmayan işletmelerin pansiyon, “yatak ve kahvaltı” konaklama ve restoran hizmetlerinin gelişimini, çiftlik turizmi tesislerinin kurulması ve geliştirilmesini ve turistik rekreasyonel faaliyetler için kurulan tesislerin gelişimini desteklemektedir. TKDK’nın destekleri %50 oranında hibe şeklinde olup destek miktarı 500.000 €’yu aşamamaktadır.

4.4.Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeleri Geliştirme ve Destekleme İdaresi Başkanlığı (KOSGEB) Destekleri

KOSGEB, KOBİ’lerin kaliteli ve verimli mal/hizmet üretmelerinin sağlanması, rekabet güçlerini ve düzeylerini yükseltmek amacıyla genel işletme geliştirme faaliyetlerinin teşvik edilmesi, yurt içi ve yurt dışı pazar paylarını artırmak amacıyla tanıtım ve pazarlama faaliyetlerinin geliştirilmesi amacıyla işletmelere

 Yurt içi fuar desteği (destek üst limiti=30.000 TL),
 Yurt dışı iş gezisi desteği (destek üst limiti=10.000 TL),
 Tanıtım desteği (destek üst limiti=10.000 TL),
 Eşleştirme desteği (destek üst limiti=15.000 TL),
 Bağımsız denetim desteği (destek üst limiti=10.000 TL),
 Nitelikli eleman istihdam desteği (destek üst limiti=20.000 TL),
 Danışmanlık desteği (destek üst limiti=15.000 TL),
 Eğitim desteği (destek üst limiti=10.000 TL),
 Enerji verimliliği desteği (destek üst limiti=30.000 TL),vermektedir.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 58

5. KAYNAKLAR

Yrd. Doç. Dr. Zafer YILDIZ, “Turizm Sektörünün Gelişimi ve İstihdam Üzerindeki Etkisi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Vizyoner Dergisi, 2011, 3, 54-71.

Faruk PEKİN, “Çözüm Kültür Turizmi”, İletişim Yayınları, 2011.
United Nations World Tourism Organisation (UNWTO), “Tourism Highlights”, 2013 Edition. World Travel & Tourism Council (WTTC), “Travel and Tourism – Economic Impact”, 2014.

Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB), http://www.ktbyatirimisletmeler.gov.tr/ , 2014.

Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB), “Sit http://www.kulturvarliklari.gov.tr/ , 2014.

Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB), “Tescilli http://www.kulturvarliklari.gov.tr/ , 2014.

“Turizm Alanları

Taşınmaz

İstatistikleri” İstatistikleri”, İstatistikleri”,

Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı (TYDTA), “Travel and Tourism”, 2013.

World Travel & Tourism Council (WTTC), “Travel and Tourism – Economic Impact – Turkey”, 2014.

Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB), “Turizm http://www.ktbyatirimisletmeler.gov.tr/ , 2014.

Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB), http://www.ktbyatirimisletmeler.gov.tr/ , 2014.

The Art Newspaper, “Visitor Figures 2012”, Section 2, 245, 2013.

Gelirleri “Müze

İstatistikleri”, İstatistikleri”,

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), “Turizm İstatistikleri”, www.tuik.gov.tr, 2014.

Murat GÜLYAZ, “Kapadokya Cep Kitapçığı” Ahiler Kalkınma Ajansı, 2012.

Birleşmiş Milletler Eğitim, Bilim ve Kültür Kurumu (UNESCO), “Türkiye’nin Dünya Miras Alanları” , 2009.

Nevşehir Valiliği, “Kapadokya Tanıtım Kitabı”, 2012.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 59

Nevşehir Kültür ve Turizm Müdürlüğü, “Göreme Açık Hava Müzesi”, www.nevsehirkulturturizm.gov.tr, 2014.

Demet OKUYUCU, “Kapadokya Bölgesi Yeraltı Şehirlerinde Bulunan Şaraphanelerden Birkaç Örnek”, Adıyaman Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1,1, 2008.

Ahiler Kalkınma Ajansı, “Nevşehir İhracat Raporu”, 2014.

Yavuz İŞÇEN, “Kapadokya’da Şarapçılık”, http://www.cappadociaexplorer.com/ , 2004.

Nevşehir Valiliği, “Kapadokya Doğal Film Platosu”, 2014.

Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı, “Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası”, https://www.afad.gov.tr , 2015.

Meteoroloji Genel Müdürlüğü, “İllere Ait İstatistiki Veriler”, http://www.mgm.gov.tr/ , 2015.

NEVŞEHİR YATIRIM DESTEK OFİSİ Sayfa 60

İlgili