Sahip olduğu turizm potansiyeli, dünyada en çok turist çeken ülkeler sıralamasında 6. sırada olması, dünya turizm pastasından aldığı pay, kongre turizmi gibi farklı turizm alanlarına olan talep artışı, ekonomideki öneminden dolayı turizm sektöründeki yatırımlara devletin sağladığı teşvik ve destek, turizm sektöründe gelir kalemi sayısının artması ve eğlence amaçlı konaklama hizmetlerine olan talebin son yıllarda yükselmesi gibi faktörler Türkiye’de otel yatırımlarını cazip kılan önemli gelişmelerden birkaçıdır.
Otellerde sunulan ürün ve hizmetler
Tüm otel işletmelerinde sunulan en temel hizmet konaklama hizmetidir. Bu hizmetin yanında yeme-içme ve eğlence gibi tamamlayıcı hizmetler çok yaygın olarak verilmektedir.
Günümüzde turizm hizmetleri çeşitlenmiş ve otellerde farklı hizmetler öne çıkmıştır. Öyleki bazı otellerde konaklama hizmeti ikinci planda kalmıştır. Örneğin kış turizmine yönelik otellerde gelen turistlerin öncelikle kayak hizmetini amaçlaması gibi.
Konaklama hizmeti dışında otellerde verilen diğer hizmetler; otelin amacına, türüne, bulunduğu bölgeye ve diğer faktörlere göre değişiklik göstermektedir. Örneğin kış turizmine yönelik otellerde kayak malzemesi kiralama hizmeti verilmesi, termal otellerde kaplıca tedavi ve tamamlayıcı hizmetler, sağlık turizmine yönelik otellerde sağlık hizmeti verilmesi gibi.
Otellerde hangi hizmetlerin amaçlanacağı ve hedef kitlenin kimler olacağı hususu detaylı bir pazar araştırması sonucunda belirlenmelidir.
Otel konaklama hizmetinde kullanılan girdiler ve yardımcı malzemeler
Otellerde konaklama hizmetinde kullanılan temel girdiler; bir müşterinin konaklama esnasında tükettiği elektrik, su, ısınma ve temizlik hizmetidir. Yan giderler ise otel buklet malzemeleridir (Dikiş seti, ayakkabı boyası, sabun, şampuan, terlik vb.). Eğer yeme-içme hizmeti verilmekte ise ayrıca gıda malzemeleri ve pişirme hizmeti tüketilmektedir.
Otel işletmeleri için potansiyel müşteriler
Kurulan otel türüne bağlı olarak potansiyel müşteriler değişmektedir. Örneğin deniz kenarında bulunan oteller için asıl hedef kitle tatil amaçlı kısa veya uzun süreli konaklamayı tercih eden yerli ve yabancı turistlerdir. Şehir otellerinde genellikle iş amaçlı seyahat edenler hedeflenmektedir.
Otel yatırımında kuruluş yeri seçimi
Otel yatırımlarında kuruluş yeri, yatırımın uzun dönemde karlılığını etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Bu nedenle fizibilite aşamasında detaylı bir araştırma ve analiz yapılarak kuruluş yeri belirlenmelidir. Otel yatırımlarından öncelikle bölge seçimi daha sonra otelin kurulacağı lokasyon seçimi yapılır. Kuruluş yeri seçiminde dikkate alınan hususlar aşağıdaki gibidir:
- Doğal faktörler: İklim yapısı, nehir, göl ve deniz gibi yerlere uzaklığı, kayak merkezi, inanç ve kültürel merkez gibi yerlere uzaklığı, inanç deniz, kültürel miras vb.
- Ekonomik faktörler: Bölgenin turizm potansiyeli, rekabet durumu, ulaşım kolaylığı, altyapı durumu ve benzeri, bölgedeki sosyal aktivitelerin sıklığı, yerli ve yabancı turistlerin bölge hakkındaki düşüncesi, hammadde ve işgücü temin etme kolaylığı…
- Yasal faktörler: İzin ve ruhsatların alınma durumu, devletin sağladığı teşvik ve desteklerden faydalanma durumu…
- Diğer faktörler: Yatırımcının amacı, bölgenin diğer sektörler açısından stratejik konumu…
Otel yatırımında önemli maliyet unsurlar
Otel yatırımları, yüksek maliyetli ve geri dönüşü uzun süren yatırımlardır. Bu nedenle yatırım sürecinde maliyeti unsurlarının iyi analiz edilmesi ve herhangi bir batık maliyetin oluşmaması ve doğru kararlar verilmesi önem arz etmektedir.
Klasik bir otel yatırımında temel maliyet unsurları aşağıdaki gibidir:
- Arsa,
- Etüd ve proje giderleri,
- İnşaat işleri,
- Makine, donanım giderleri,
- Taşıt ve demirbaş giderleri
- ve diğerleri…
İnşa edilmesi düşünülen otelin türü ve hedef kitlesi gibi faktörler yatırım maliyetinin niteliğini önemli oranda değiştirir. Örneğin sağlık turizmini hedefleyen bir otelde amaçlanan tedaviler için gerekli donanım ve ekipmanların maliyeti önemli bir maliyet kalemi halini alır.
Otel konaklama sektöründe rekabet durumu
Otel konaklama pazarı, rekabetin yüksek olduğu bir pazardır. Rekabet açısından zayıf olan bir otel işletmesinin pazar payı giderek azalır ve gelirlerinde düşme gerçekleşir. Yatırımcı açısından bu durum yapılan yatırımın karlılığının düşmesine ve yatırımın daha uzun sürede kendini finanse etmesine neden olur.
Otel pazarında rekabeti etkileyen faktörlerden bazıları; sunulan ürün ve hizmet türleri, hizmet sunma maliyeti, kapasite esnekliği, kalite ve standartlar, nitelikli işgücü ve imajdır. Rekabeti etkileyen faktörlerden bir kısmı işlemtmenin yapısından bir kısmı ise yatırım tesisinin niteliğinden kaynaklanır. Yatırımın niteliğinden kaynaklanan faktörlerin çoğu yatırım sürecinde edinilebilir. Bu nedenle rekabeti etkileyen faktörlerin yatırım öncesinde detaylı bir şekilde incelenmesi ve yatırım aşamasında rekabetçi bir altyapı kurulması amaçlanmalıdır.
Sektördeki gelişmeler, eğilimler ve tespitler
- 2000’li yılların başından itibaren turizm sektöründe önemli atılımlar gerçekleştiren Türkiye, 2015 yılında dünya sıralamasında yaklaşık 40 milyon ziyaretçi sayısı ile 6. sırada, 34 milyar dolar turizm geliri ile 9. sırada yer almıştır.
- Türkiye’ye gelen turistlerin en fazla ziyaret ettikleri şehirler İstanbul, Antalya,
Muğla ve İzmir’dir. - 2000’li yılların başından itibaren hızlı gelişmeler kaydeden kruvaziyer ile
kongre ve toplantı turizmi 2014 ve 2015 yıllarında duraklama ve daralma
yaşamıştır. Bu durum 2016 yılında ciddi boyutlara ulaşmıştır. - Türkiye son yıllarda rekabetçilik endeksi sıralamasında; 2015 yılında 4,08 endeks puanıyla 141 ülke arasında 44. sırada yer almıştır. Türkiye, Akdeniz havzasında kendisine alternatif olabilecek ülkeler (İspanya, İtalya, Portekiz, Yunanistan, Tunus, Mısır) arasında 5. sırada yer almaktadır.
- İş insanları ve kültür turu gruplarını hedef alan 3 ve 4 yıldızlı orta segment şehir otelleri özellikle İç Anadolu Bölgesinde öne çıkan yatırım türüdür.
Otel yatırımı için fizibilite çalışması
Doğru bir yatırım kararı alınabilmesi için her yatırımda olduğu gibi otel yatırımı öncesinde de detaylı bir fizibilite çalışması yapılması gerekir. Fizibilite çalışması ile turizm pazarının arz-talep durumu, hedef kitle, otel kapasitesi, kuruluş yeri ve diğer konular değerlendirilir ve farklı senaryolar için yatırımın teknik ve finansal analizi yapılır.